過去依賴簡單的房地產開發(fā)特別是住宅開發(fā)崛起的房企，開始告別“野蠻生長”，依據(jù)各自不同的資源稟賦和發(fā)展思路，尋找適合自身的轉型路徑。萬科、恒大、雅居樂等為代表的各類房企，有的專注產品的細分和精耕，有的謀求商業(yè)模式的轉換，有的甚至直接在房地產業(yè)外尋求新的發(fā)展。

　　這場漫長的轉型“馬拉松”才剛剛開始，房企們的嘗試還難言成功或失敗。但這些先行者們的嘗試，無論經驗還是教訓，無疑都將對整個行業(yè)有著重要的借鑒意義。

　　房地產業(yè)告別“野蠻生長”謀轉型

　　在利潤相對下降、競爭愈發(fā)激烈的“白銀時代”，過去簡單粗放的野蠻生長模式不再奏效。越來越多的房企開始擺脫過去簡單的住宅開發(fā)與銷售模式，在產品細分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉型步伐。

　　時近年關，中國樓市走向格外引人注意。種種跡象表明，今年10月以來持續(xù)低迷的樓市正在筑底回升。但對于未來，業(yè)內普遍認為，經濟“新常態(tài)”下的房地產行業(yè)將從“黃金時代”步入“白銀時代”。

　　房地產業(yè)，這個隨著改革開放降生的行業(yè)，在爆發(fā)式的成長中迅速成為中國經濟的支柱產業(yè)，房地產投資不但在社會總投資中比重驚人，房產也成為居民財產的重要組成部分和財富的主要增長源之一。

　　房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，也造就了眾多實力雄厚的房企。而一些主業(yè)并非房地產的公司，也紛紛進軍房地產開發(fā)業(yè)務，試圖在這個火熱的市場分一杯羹。

　　2013年以來，高歌猛進了多年的的中國樓市開始放慢腳步，近年來迅速壯大的房地產企業(yè)，也紛紛遭遇業(yè)績增長放緩的壓力。壓力之下，曾經競相上馬地產項目的“外行”企業(yè)開始撤離。

　　萬得資訊的報告指出，滬深市場約2000家非房產上市企業(yè)中，在2005年至2012年期間有238家涉及房地產業(yè)務，而在2013年的年報里，降到了133家。也就是說，8年間，有105家(44.1%)“涉房”的上市公司選擇了“脫房”。

　　與此同時，眾多以房地產開發(fā)起家的“正宗”房企，也開始選擇轉向其他領域。申銀萬國9月發(fā)布的一份研報顯示，全國范圍內一級行業(yè)中的142家房企，涉及跨界轉型的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)的近三成。而根據(jù)克而瑞機構研究數(shù)據(jù)，A股現(xiàn)在有130多家房地產上市公司，但主營業(yè)務房地產在60%以上的只有80家到90家。

　　然而，在或跨界或離開的身影背后，亦有眾多房企選擇留守。只是，在利潤相對下降、競爭愈發(fā)激烈的“白銀時代”，過去簡單粗放的野蠻生長模式不再奏效。越來越多的房企開始擺脫過去簡單的住宅開發(fā)與銷售模式，在產品細分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉型步伐。

　　房地產企業(yè)轉型探索的2個樣本

　　樣本1——萬科：從開發(fā)商到“城市配套服務商”

　　盡管從來不乏挑戰(zhàn)者，但不管是從銷售額還是影響力上，萬科眼下依然還是業(yè)內公認的“老大”。而老大萬科，在“轉型”這個如今房地產業(yè)最熱門的話題上，同樣是繞不開的一個樣本。

　　轉型城市配套服務商、建立業(yè)務生態(tài)系統(tǒng)、推出事業(yè)合伙人制度、倡導互聯(lián)網思維……近兩年來萬科頻頻“上頭條”。2013年6月，萬科總裁郁亮提出萬科要由住宅產品提供商向城市配套服務商轉型，成為萬科加速轉型的一個標志性節(jié)點。

　　除了在商業(yè)地產、產業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產領域相繼啟動新項目，萬科進入的領域似乎五花八門：從社區(qū)食堂、幸福驛站等生活配套，到收購徽商銀行、進軍社區(qū)金融，以及創(chuàng)辦萬科學校、籌辦兒童醫(yī)院，萬科正一步一步打造城市生活的生態(tài)體系。

　　和大部分依靠商品住宅起家的房企一樣，行業(yè)下滑時萬科的轉型，實質就是如何在住宅銷售規(guī)?？s減的情況下，用別的辦法賺到錢。而萬科進入的眾多領域，同樣密布著不少房企的身影。

　　2014年上半年，萬科的投資收益大幅增長237.8%，其中有7億元來自處置長期股權。萬科董秘譚華杰公開表示，這類投資收益的提高將會隨著公司“輕資產”戰(zhàn)略的進一步推廣成為經營常態(tài)。而作為“輕資產”戰(zhàn)略的一個體現(xiàn)，目前萬科的小股操盤戰(zhàn)略已經在全國推行，全國350多個項目中已經有60余個項目不控股。

　　“輕資產”的小盤股操作戰(zhàn)略背后，是類似萬通馮侖提出的模式：即不掙下游，把房地產變成建筑業(yè);而是掙上游，使房地產企業(yè)變身為服務業(yè)、金融業(yè)。如果從這個角度去理解，萬科在眾多非傳統(tǒng)住宅領域的一系列探索，實質都是在嘗試擺脫過去以土地增值和房屋銷售來賺錢的模式，而是通過提供服務來實現(xiàn)收益。

　　然而，這樣的轉型道路，并不是所有企業(yè)都能走得通。相較傳統(tǒng)的拿地—開發(fā)—銷售模式，“掙上游”需要更多依靠公司管理、品牌、融資等綜合實力。萬科的嘗試，對許多房企來說或許并不是那么容易學習的“榜樣”。

　　樣本2——恒大：密集跨界高調多元化

　　如果在你印象中，恒大還只是一家房地產企業(yè)，那么近來恒大的頻繁動作則不斷提醒你：相比于恒大地產，它更應被叫做恒大集團——恒大目前的業(yè)務已涉及房地產、飲用水、農牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業(yè)。

　　恒大可謂是房地產企業(yè)“跨界玩家”中風頭最勁的一位。

　　今年8月，恒大方面稱已經投資近70億建設及并購了22個生產基地，總計劃投資超過1000億，啟動恒大糧油、恒大乳業(yè)、恒大畜牧產業(yè)，全面布局大興安嶺生態(tài)圈。不久前，恒大旗下的恒大健康產業(yè)集團并購了世界最大醫(yī)療整形機構——韓國原辰，成立“恒大原辰醫(yī)學美容醫(yī)院”。早在2009年，恒大就已經進軍娛樂文化產業(yè)，成立了唱片公司、經紀公司。

　　“恒大集團經歷了長期而審慎的調研過程，在經過前三個戰(zhàn)略階段后，正式進入‘多元+規(guī)模+品牌’戰(zhàn)略階段。”恒大集團主席許家印說。

　　年銷售額已超千億、擁有強大的資金優(yōu)勢，無疑讓恒大有本錢推進狂飆突進的多元化戰(zhàn)略。在房地產行業(yè)高利潤難以再現(xiàn)之際，強勢切入其他高毛利率的行業(yè)，也已經和正在成為越來越多房企的選擇。“高舉高打”的恒大在房地產業(yè)已經是一個迅速崛起的成功樣板，但在多元化的道路上則剛剛開始。未來恒大的500強之路，也因此成為眾多同業(yè)可以參考的路徑。

　　目前，房企的轉型類型多樣，既有由原來的住宅轉向商業(yè)、旅游、文化、養(yǎng)老等地產項目，投資進入各種與房地產相關或完全沒有關聯(lián)的行業(yè)。各房企資源稟賦不一、戰(zhàn)略思路各異，但不管選擇哪種方式，機遇和風險并存，誰能適應未來的房地產市場變化，誰能滿足潛在的市場需求，誰就能拿到下半場的“入場券”。

　　不久前宣布退休的任志強在“破局”的演講中提到，從消費需求來看，房地產行業(yè)絕不是向下走，而是繼續(xù)向上走。面臨城鎮(zhèn)化帶來的強大需求。除了資本市場亟須走向成熟，未來的行業(yè)趨勢還要求開發(fā)商完善產業(yè)鏈，不僅蓋房子，更要走產業(yè)化、科技化道路，服務更多人的消費需求。