在樓市下行通道，一波“剝離地產(chǎn)潮”愈演愈烈，機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)顯示，全國房企五年蒸發(fā)一半，其中包括“外行”撤退、逃離及央企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　文_ 本刊記者 龔小鋒

　　一度在多元化進程中殺入地產(chǎn)行業(yè)的公司，如今紛紛開始甩賣旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，甚至退出地產(chǎn)領(lǐng)域。機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)甚至稱，近幾年接近一半的企業(yè)退出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在國內(nèi)樓市下行通道之中，一波“剝離地產(chǎn)潮”愈演愈烈。

　　  “外行”撤退

　　重慶知名地產(chǎn)企業(yè)隆鑫地產(chǎn)的退房風波仍未散去。該公司被曝多個項目陷入停工狀態(tài)，這一消息在八九月份，引起了廣泛關(guān)注和猜測。此前當?shù)孛襟w報道稱，隆鑫地產(chǎn)兩路口項目已停工四五個月，在重慶江北觀音橋的商務(wù)綜合體項目前途難卜。同時還稱公司在重慶巫山、豐都等區(qū)縣的多個旅游地產(chǎn)項目亦陷入停滯。更有消息稱，隆鑫地產(chǎn)或?qū)⑥D(zhuǎn)手給重慶新城開發(fā)建設(shè)有限公司，母公司隆鑫集團也將全面退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。記者查閱到的工商資料顯示，隆鑫地產(chǎn)的法人代表已變更為高曉東，即新城開發(fā)董事長。

　　該公司投資運營副總裁洪宇近期對外稱，上述報道為誤讀，項目仍在運作。法定代表人是變更了，但是“股權(quán)沒有變，還是隆鑫集團全資控股”。

　　這并非孤例，越來越多不景氣的公司開始縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。9 月15 日，美好置業(yè)以38 億元的價格轉(zhuǎn)讓武漢一舊改地塊。不僅如此，美好置業(yè)在半年報透露，公司對2014 年全年經(jīng)營計劃進行了調(diào)整，僅武漢及合肥等地項目的開工面積，就由原來的144 萬平方米減少至99.51萬平方米。

　　房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)交易十分頻繁。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站的信息顯示，8 月份僅北交所掛牌的此類行業(yè)項目就占到全部掛牌項目的1/3，其中，超過80% 的掛牌項目都為非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)所有。而進入9 月份以來，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的產(chǎn)權(quán)項目中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的項目共計6 項。

　　“今年拋售項目的公司也明顯比去年多了”，德信資本董事長陳義楓表示，由于流動性缺失，有壓力的開發(fā)商多起來了，有些弱的企業(yè)會資金鏈斷流，會有并購的契機出現(xiàn)。

　　不少企業(yè)甚至旗幟鮮明地開始去地產(chǎn)化。近期，南京新百發(fā)布公告稱, 公司主業(yè)為零售百貨業(yè), 今后將集中精力突出主業(yè), 逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前公司所擁有的位于南京河西的一宗土地將委托宏圖地產(chǎn)對該房地產(chǎn)項目進行開發(fā)和銷售。

　　今年以來，還有南京高科、水井坊、TCL 集團等知名上市公司也已經(jīng)紛紛表態(tài)，將專注主業(yè)，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　國企甩包袱

　　除了近況不如意者，央企和國企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是此輪去地產(chǎn)化的特色。

　　9 月以來，中石化近日1 元錢賤賣房地產(chǎn)業(yè)務(wù)引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。中石化集團下屬子公司將持有的河南華誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25.17% 的股權(quán)，以底價1元在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓。與河南華城25.17% 股權(quán)一同出讓的, 還有這一公司超過1.6億元的債權(quán)。這已經(jīng)是中石化集團旗下公司第三次以1元的底價公開掛牌出售持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)。

　　公開資料顯示,2010 年年中以及今年2 月, 中石化集團曾兩次以1 元的價格分別掛牌轉(zhuǎn)讓旗下控股房地產(chǎn)開發(fā)公司珠海華瑞及四川宏富源50% 的股權(quán)。

　　“中石油、中石化太顯眼了，大家都盯著，要做出姿態(tài)。”一位不愿具名的私募基金人士表示，中石化甩賣股權(quán)的三家房企，都陷入經(jīng)營不善的困境。

　　央企和國企去地產(chǎn)化的要求由來已久。2010 年，國資委就要求78 家國企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在地方政府中，南京國企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尤為受關(guān)注。公開資料顯示，目前南京已基本完成了18 家市屬國有全資、控股企業(yè)和15 項參股投資退出，獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入66.2 億元，是原始投資的6.3 倍。

　　南京市國資委有關(guān)負責人近期對外表示，之所以這么做，“一來不與民爭利，二來騰出手腳投向公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，這是國資改革的方向。”不過，博弈總是存在，有退也有進，國資委批準保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企則勢頭兇猛。

　　9 月底，中國水電地產(chǎn)該名為電建地產(chǎn)今年6 月，電建地產(chǎn)收購武漢南國置業(yè)完成，持有南國置業(yè)40.94% 股份，成為南國置業(yè)控股股東。9 月23 日，中國水電集團還對電建地產(chǎn)增資20億元人民幣。“不管是增資，還是更名，作為集團唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺，體現(xiàn)了集團對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊重視與支持。“電建地產(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明告訴記者，電建地產(chǎn)年銷售收入從2005 年的5 億元發(fā)展到2013 年的103 億元，年均增長50% 以上。

　　全國房企五年蒸發(fā)一半

　　近年來企業(yè)去地產(chǎn)化的勢頭有多洶涌?機構(gòu)給出的一組8 年數(shù)據(jù)里，上市公司撤離房地產(chǎn)的比例接近一半。據(jù)Wind 資訊統(tǒng)計顯示, 在A股2000 多家上市公司中, 除了房地產(chǎn)與建筑業(yè)外，2005-2012 年主營收入構(gòu)成中明確顯示涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司共計238 家, 而到了2012年年報中, 這一數(shù)值降到了133 家。許多看似比較成功的項目，也有不少戶型、車位和商業(yè)房積壓。而對于外行企業(yè)來說，形勢更加惡劣，隨時可能對其形成威脅。

　　 “上市公司里，中潤地產(chǎn)改名中潤資源，萬方地產(chǎn)專做一級開發(fā)，都是有代表性的例子。”宋延慶表示，如云南白藥和恒順醋業(yè)，在2005 年前后進入地產(chǎn)領(lǐng)域，然而卻一直未能展開手腳，最后反而受到地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累，最終不得不退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　 去地產(chǎn)化仍將繼續(xù)轟轟烈烈的進行。國際評級公司標普近期發(fā)布的一份報告指出，預(yù)計2014 年房地產(chǎn)銷售額將下降5%。企業(yè)管理疲弱的小型開發(fā)商，均面臨債務(wù)違約或受并購而退出市場的窘境，這樣的狀況仍在加劇。大型開發(fā)商的情況同樣不明朗，特別是土地收購戰(zhàn)略激進的開發(fā)商。

　　宋延慶認為，今后最可能退出的房地產(chǎn)企業(yè)有五類，包括希望被并購或不得不被并購的企業(yè)、產(chǎn)品力不強、借高利貸、負債增速偏高及主業(yè)調(diào)整等企業(yè)。據(jù)蘭德咨詢預(yù)測，2014-2018 五年間，將有超過一半的企業(yè)被淘汰出局;到2018 年，房地產(chǎn)市場上或許只剩下20000 家左右法人單位或5000 家左右代表企業(yè)。

　　粗看數(shù)據(jù)或許是有些“夸張”，但實際上，有許多法人單位已經(jīng)名存實亡。公開資料顯示，截至2013 年末，北京的房地產(chǎn)開發(fā)法人單位注冊數(shù)量在3000 家左右，而北京在售項目卻不過三四百個，而且其中許多項目是并表企業(yè)旗下項目。

　　接盤需厘清債務(wù)

　　對于一些企業(yè)來說，趁著手中還有些能變現(xiàn)的家底，尋找機會變賣，不失為退出房地產(chǎn)的上策。并購這些中小房企自然成為大型房企和私募基金的一道大戲，對于大房企而言，可以憑借自身較強的開發(fā)能力和運營能力將所并購項目扭虧為盈實現(xiàn)利潤，并借此獲得更多土地儲備，實現(xiàn)逆勢擴張。

　　“做房地產(chǎn)并購的年化收益率，能達到百分之三四十。”據(jù)陳義楓透露，這比單純給房企融資的利潤要高得多，德信資本推出的一款并購基金已經(jīng)有不錯的反響，收購目標則是高折扣、有著區(qū)位及業(yè)態(tài)優(yōu)勢的項目。一向保守的遠洋地產(chǎn)也在低潮期加速收購擴張。9 月15 日，遠洋地產(chǎn)( 遠洋萬和公館遠洋一方) 宣布，全資附屬公司北京遠東新地置業(yè)有限公司將收購大信置業(yè)持有的51% 中山市大信彩虹家園股權(quán)。而這已是一個多月以來，遠洋地產(chǎn)第二次收購房地產(chǎn)項目。

　　萬科及龍湖等公司負責人均對記者表示，接下來在北京仍會關(guān)注市場并購情況。北京龍湖總經(jīng)理宋海林就曾告訴記者，并購沒有那么簡單，其中最應(yīng)注意的是債務(wù)關(guān)系。

　　以中石化轉(zhuǎn)讓的旗下房地產(chǎn)公司為例，“1 元”的轉(zhuǎn)讓價背后，受讓方需要同時接受與股權(quán)一同打包出售的多達1.6 億元的負債金額。

　　在三次一元價格轉(zhuǎn)讓旗下公司時，市場對這一負債包認可程度并不高。此前的交易都是在延后數(shù)月甚至數(shù)年后才得以轉(zhuǎn)手。四川宏富源于2 月掛牌，在6 月中旬被一位自然人股東買入。珠海華瑞更是在2007 年掛牌后連續(xù)3 年無人問津。

　　實際上，1 元錢買入股權(quán)除了接受表面的大筆債務(wù)之外，可能還連帶接手企業(yè)訴訟糾紛等復(fù)雜事務(wù)。在接國企盤子的時候，員工人事問題也可能帶來較多麻煩。

　　宋延慶建議，希望退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，盡早盤清資產(chǎn)、明晰債權(quán)債務(wù)關(guān)系很重要，否則即使想賣也未必賣出去。而受讓企業(yè)最好先衡量自身情況，再對接盤項目公司進行審慎調(diào)查再做決定。

　　“但即便事前做多審慎的調(diào)查，也不一定能夠完全查的清楚，因此對重組后的新公司做好風險防范工作很重要。”宋延慶表示，如果是債務(wù)情況極為復(fù)雜的公司，可以借鑒中交重組中房的思路，中交收購中房后，債務(wù)仍由中房梳理和消化，不對中交產(chǎn)生影響。