據(jù)證券日報(bào)報(bào)道 11月22日,央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。對此,多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,這是對房地產(chǎn)市場的重大利好。對開發(fā)商來說,這意味著將從銀行獲得更低利率的貸款,融資成本降低;對購房者來說,首套房的利率折扣將明顯增加,月供也會(huì)減少。

　　“一線城市及庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市的房價(jià)將出現(xiàn)小幅上漲。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示,但降息并不能讓開發(fā)商過于樂觀,大多數(shù)城市庫存過高,房企資金鏈緊張難以改變,尤其中小企業(yè),仍然可能面臨更多債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　房企加快跑量去庫存

　　“降息并不一定給開發(fā)商資金鏈帶來很大程度的緩解,雖然貸款利率降低,融資成本也相應(yīng)降低,但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高。”某房企高層向記者坦言,銀行等金融機(jī)構(gòu)對于樓市“風(fēng)險(xiǎn)控制”要求不低,“惜貸”現(xiàn)象未來一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。

　　據(jù)記者表示,從融資角度而言,房企從國內(nèi)獲得的開發(fā)貸仍將有限,但臨近年底,還款壓力和業(yè)績壓力同時(shí)壓頂,降息對房企貸款刺激雖有限,但可以從減少商業(yè)貸款購房月供等方面刺激購房者入市,這將在短期內(nèi)拉升樓市成交量,上市房企若能抓住這一“窗口期”賣房,銷售業(yè)績壓力和現(xiàn)金回籠壓力都將得到一定程度的緩解。

　　事實(shí)上,多數(shù)標(biāo)桿房企都擁有靈活應(yīng)對市場走勢的能力,包括針對不同城市的不同市場快速調(diào)整銷售策略。鑒于此,有業(yè)內(nèi)人士稱,降息之后,有些房企可能會(huì)減少一線城市銷售速度較快的剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度,但不意味著大幅提價(jià);反之,對于開發(fā)商項(xiàng)目布局較為密集且滯銷項(xiàng)目存貨較高的城市來說,低價(jià)跑量,快速回籠資金,提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度仍是房企執(zhí)行的主流銷售策略。

　　“我們沒有漲價(jià),反而最近都在辦優(yōu)惠活動(dòng),單套總價(jià)可以優(yōu)惠40萬元~70萬元之間。”北京市亦莊某項(xiàng)目銷售人員向記者表示,“項(xiàng)目周圍的新盤房價(jià)水平也都差不多,都在促銷。畢竟,開發(fā)商年底都有業(yè)績壓力的”。

　　某房企高層也向記者稱,公司不會(huì)捂盤惜售,將繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,加快清理庫存,將重點(diǎn)放在提高周轉(zhuǎn)率上,同時(shí)爭取盡快回籠現(xiàn)金。

　　正如張宏偉所示,雖然大多數(shù)城市樓市短期內(nèi)將出現(xiàn)一波放量的成交行情,但整體仍然面臨去庫存壓力。

　　購房者可趁“窗口期”入市

　　值得注意的是,盡管降息難以改變房企資金鏈緊張的現(xiàn)狀,但對于購房者來說,降息無疑提供了一個(gè)購房“窗口期”,一方面開發(fā)商想促銷回籠現(xiàn)金;另一方面貸款購房利率降低則可以實(shí)現(xiàn)購房者減少購房成本和月供壓力的意愿。

　　實(shí)際上,根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),“930”新政后,今年10月份,在鏈家地產(chǎn)的成交案例中,商業(yè)貸款占比上升19個(gè)百分點(diǎn)至51%,11月份也將維持較高水平,預(yù)計(jì)央行此次降息后,商業(yè)貸款購房占比或?qū)⑦M(jìn)一步有所提升。

　　同時(shí),張旭預(yù)計(jì),由于二手住宅價(jià)格對于市場形勢及預(yù)期較為敏感,因此不排除未來房價(jià)伴隨著成交回暖出現(xiàn)緩慢上漲的可能性,但新房市場方面由于整體庫存壓力依然較大,因此短期內(nèi)尚不具備漲價(jià)動(dòng)力。

　　不過,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,降息將帶動(dòng)一、二線城市樓市資金面好轉(zhuǎn),房價(jià)再跌的可能性接近于零,但三、四線城市因?yàn)閹齑娼^對值過高,將難以回暖。

　　張宏偉則表示,短期內(nèi)來看,降息將帶動(dòng)樓市成交量反彈,價(jià)格將會(huì)逐漸堅(jiān)挺。他預(yù)計(jì),在一線城市及庫存去化周期在15個(gè)月以下的市場基本面良好的城市,房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。

　　鑒于此,張宏偉認(rèn)為,對于購房者來說,可以把握降息后的短期政策紅利帶來的購房“窗口期”,趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段,也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段入市購房。

　　算賬

　　房貸100萬

　　30年利息

　　省下一部車

　　降息后，房貸利率將出現(xiàn)下調(diào)(包括公積金貸款利率)，對于打算貸款買房，以及已購房、采取浮動(dòng)利率合同的家庭來說，能節(jié)省一筆利息開支，有助于支持自住型、改善型住房需求。

　　本次降低貸款基準(zhǔn)利率，購房者可以省下多少錢?若購房者貸款100萬元、銀行房貸利率采用基準(zhǔn)利率不上浮來估算：

　　購房者貸款100萬，期限30年，下調(diào)利率后，可省出一輛車的價(jià)格。

　　分期貸款 月供將減少 總利息將減少

　　5年 298元 17939元

　　10年 204元 24327元

　　20年 234元 56179元

　　30年 262元 94074元