繼10月份業(yè)內(nèi)瘋傳，財政部門或?qū)⒍址繝I業(yè)稅征免時限由5年改為2年后，11月17日又有消息稱，財政部稅政司召集北京大型二手房中介召開座談會。再次點燃了市場對二手房交易營業(yè)稅調(diào)整的預期。

　　今年10月，有業(yè)內(nèi)人士稱，如果10月地產(chǎn)銷量再不起步，財政部會祭出減稅大招：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由5年恢復至兩年，并稱消息不是空穴來風。隨后“5改2”的傳聞引發(fā)熱議。甚至有媒體稱，天津地稅局明確于11月1日執(zhí)行此政策，但天津地稅政務網(wǎng)隨后辟謠稱消息不實。

　　11月17日又有消息稱，財政部稅政司為某項課題研究，召集北京大型二手房中介召開座談會，調(diào)研北京地區(qū)住房市場狀況，參會者包括中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等。這一消息再次引發(fā)外界對二手房交易營業(yè)稅調(diào)整的猜想。

　　我愛我家南京市場總監(jiān)胡涓涓對《金證券》記者說，目前尚未接到相關(guān)通知，“5改2”的說法僅止于傳聞。“如果政策真的落實，確實能降低買家的購房成本，有利于刺激二手房交投活躍度，但對整個市場的影響不會太大。”胡涓涓分析稱，二手房交易的掛牌價通常是賣家凈得價，名義上營業(yè)稅是針對賣家征收，但在交易過程中，大部分仍然會轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。以成交價100萬元但未滿五年的房子來算，按照5.6%的征收標準，需要支付5.6萬元。

　　“盡管5.6%的營業(yè)稅基本上是買家出，但是不少房東考慮到買家的接受程度，會稍微降低一點房價，否則很難出手。”某大型中介機構(gòu)的二手房經(jīng)紀人王輝對《金證券》記者說，以南京南湖地區(qū)的二手房做例子，五十幾平方米的小兩房，小區(qū)均價是95萬元，如果不滿五年的話，房東為了盡快脫手，一般會把交易價的預期定在90萬-92萬元左右。因為加上營業(yè)稅的話，買房者實際付出的價格已經(jīng)超過95萬元。

　　10月底，住建部政策研究中心副主任王玨林曾就營業(yè)稅“5改2”表示，“今年沒戲，明年有沒有希望要看是否能列入明年的立法計劃”。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士分析稱，該項刺激措施最快要到明年1月之后才有機會出臺，因主管部門對“9·30”央行信貸寬松政策的市場觀察期至少要有一個季度，其間如果接連出臺其他措施，反而不好衡量單一措施對市場的具體作用有多大。

　　“5改2”仍止于傳聞

　　“等貸”、加價情緒蔓延

　　近十年，為遏制房價過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅。

　　2005年，營業(yè)稅免征期限由“一年”調(diào)整為“兩年”;2006年6月由“兩年”延長至“五年”;2009年全球金融危機，重新調(diào)整為“兩年”;直至2009年12月，國務院常務會議上將免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”。此外，2011年1月的國務院常務會議上決定，在免征營業(yè)稅期限五年的基礎(chǔ)上，將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

　　有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，此番營業(yè)稅“5改2”的猜測，和限購限貸政策相繼放開卻未達到刺激樓市迅速回暖的預期效果不無關(guān)系。

　　“十一”長假前一天，央行與銀監(jiān)會突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

　　“9·30”新政實施至今差不多50天。不過王輝對《金證券》記者反映，目前各銀行的房貸利率基本還是按照基準利率實施，僅有極少數(shù)公司背景較好的客戶能夠拿到9.5折，比如來自世界五百強或是大型國企等。所謂7折下限，更是不可想象。

　　1+2聯(lián)合不動產(chǎn)市場部經(jīng)理王婷近日亦分析稱，“雖然前段時間出臺了較多政策，但是9.5折銀貸利率現(xiàn)在申請有門檻，而隨著政策逐漸放開，不少購房者仍然表示看好未來銀行利率折扣放開，所以‘等貸’成為主旋律。”

　　相比“等貸”者，準備拋售二手房的房主卻有另外的心思。王輝對《金證券》記者說，近期有不少房東專門打電話給他，如果二手房交易稅從滿五年免征改成滿兩年的話，他們正在掛牌出售不滿五年但超過兩年的房子，就要提高價格。

　　買賣雙方的上述想法，對樓市成交量來說，不是個好消息。王輝對《金證券》記者說，從個人業(yè)務感受上來看，“十一”之前的這一輪刺激政策似乎并未對二手房交易量形成持續(xù)推動力。“利好消息已經(jīng)在10月份釋放掉了，現(xiàn)在二手房交易又開始歸于平淡了”，他似乎有些懷念去年3月份“國五條”推出時的瘋狂景象，那時購房者排隊過戶，有的二手房房產(chǎn)經(jīng)紀人因此月入十幾萬。(金證券記者 儲偉偉)

　　國稅總局摸底房地產(chǎn)稅費

　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價格環(huán)比無一上漲，盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但房價尚未止跌企穩(wěn)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，央行9·30新政之后，全國樓市確實出現(xiàn)一波回暖，但進入11月后，回暖態(tài)勢并未得以持續(xù)，多地房地產(chǎn)市場成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩(wěn)樓市。

　　關(guān)于二手房營業(yè)稅的相關(guān)政策，國稅總局正在研究，前一段時間總局也在部分重點城市進行了有針對性的調(diào)研，并將當前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。國稅總局的一位官員對記者表示。

　　此前國稅總局的確派出調(diào)研組對部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進行調(diào)研，并對二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細的摸底。東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者，從國稅總局調(diào)研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業(yè)稅做出調(diào)整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

　　一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業(yè)稅政策在年底前進行調(diào)整的可能性很大，預計在調(diào)整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調(diào)，但具體落地政策還需要各地出臺。

　　對稅費政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場，還關(guān)系到地方財政，二手房交易營業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇，一旦做出調(diào)整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。上述接近國稅總局的人士對記者表示。

　　實際上，差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段，利用二手房交易營業(yè)稅來調(diào)整樓市早有先例。

　　1999年，為配合當時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優(yōu)惠政策提出，個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，且銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。

　　此后，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務院為遏制投機炒作，穩(wěn)住房價，將前述免征營業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月，國務院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，在免征營業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上，國務院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。