過(guò)去十幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈短周期輪回，每隔三年左右一個(gè)輪回。當(dāng)然，每次輪回的外部環(huán)境與內(nèi)部動(dòng)因，以及運(yùn)行的節(jié)奏和波動(dòng)的幅度，又存在一定的差異。

　　那么，當(dāng)前處于什么階段?研究市場(chǎng)趨勢(shì)的要點(diǎn)在于：一方面密切關(guān)注數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)是市場(chǎng)的表情與表象。另一方面，還需詳察驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)變化的內(nèi)因與與動(dòng)因。前者并不算難，但偶爾會(huì)出現(xiàn)“虛假表情”，比如下行期中的小反彈，彈完之后還會(huì)下跌;而后者不易，難在構(gòu)建合理的邏輯。需要將二者做結(jié)合，綜合成為分析框架，才能認(rèn)清現(xiàn)狀并提高預(yù)測(cè)的靠譜率。

　　作為分析師，第一追求應(yīng)是收集到盡可能多的有價(jià)值的數(shù)據(jù)和信息，并整理成一個(gè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，以月度數(shù)據(jù)為時(shí)間區(qū)間比較合適。在當(dāng)前信息漸趨透明的大數(shù)據(jù)時(shí)代，收集數(shù)據(jù)已不太難了，但難于構(gòu)建系統(tǒng)，更難在分析數(shù)據(jù)，“看圖說(shuō)話”需要經(jīng)驗(yàn)，更需要悟性。

　　接下來(lái)，分析一批數(shù)據(jù)，借此看看市場(chǎng)的臉色吧。其一，新房成交量。在房地產(chǎn)短周期的十幾個(gè)指標(biāo)中，房產(chǎn)成交量是最領(lǐng)先的指標(biāo)，其中又包括新房和二手房，二者基本同步變化，由于新房數(shù)據(jù)較多，應(yīng)以觀察新房為主，以二手房為輔。

　　去年，處于短周期的高位，全國(guó)商品房成交面積同比增長(zhǎng)17%。而進(jìn)入2014年以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)低迷，前10個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.8%，但值得關(guān)注的是，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。自2013年1-2月成交增幅見(jiàn)頂之后，增幅已下行了20個(gè)月，從時(shí)間進(jìn)程看，在這里見(jiàn)底屬于正常，未來(lái)幾個(gè)月轉(zhuǎn)而上行，預(yù)計(jì)明年上半年由降轉(zhuǎn)增。

　　大城市的成交量，更能反映短期市態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積，今年10月環(huán)比9月增長(zhǎng)24.3%，同比去年10減少1.1%。雖然仍略低于去年10月，但要知道去年市場(chǎng)處于繁榮階段。而關(guān)鍵是環(huán)比大增二成，說(shuō)明市場(chǎng)走強(qiáng)，而且創(chuàng)今年月度成交量新高。其實(shí)自7月至9月，在地方政府紛紛救市的背景下，成交量已呈小幅遞增態(tài)勢(shì)。10月大增，預(yù)示著本輪房地產(chǎn)短周期房產(chǎn)成交指標(biāo)，在大城市地區(qū)，總體上已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。即便11月和12月相比10月略有回落，只要環(huán)比降幅不超過(guò)二成，都可視為成交振蕩式蘇復(fù)的表征。

　　其一，房?jī)r(jià)。從規(guī)律上看，房?jī)r(jià)變化滯后于房屋成交量變化。關(guān)注兩類房?jī)r(jià)。一是全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)。去年3月，70城平均環(huán)比漲幅同步見(jiàn)頂，其后持續(xù)下行，今年5月由漲轉(zhuǎn)跌，今年8月跌幅為1.2%，創(chuàng)近十幾年最大單月環(huán)比跌幅，9月和10月跌幅連續(xù)收窄。從去年4月至今年8月，房?jī)r(jià)增幅下行了17個(gè)月，從短周期的規(guī)律看，大概也到了“變盤(pán)”的時(shí)點(diǎn)，也即8月跌幅見(jiàn)底屬于大概率事件。明年二季度可能由跌轉(zhuǎn)漲。

　　二是全國(guó)均價(jià)?；仡?004年以來(lái)的全國(guó)商品房成交均價(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)2010年是個(gè)分水嶺，之前年度上漲10%以上(除了2008年)，當(dāng)年及之后回落至10%以下。從這一指標(biāo)來(lái)看，黃金十年和白銀十年的分水嶺也正是2010年，或者更準(zhǔn)確的說(shuō)是2010年底，2011年1月“新國(guó)八條”出臺(tái)后，中國(guó)樓市便不情愿的告別了黃金時(shí)代。從短周期看，去年1-2月漲幅達(dá)20%，并見(jiàn)頂，其后漲幅持續(xù)收窄，今年1-2月由正轉(zhuǎn)負(fù)，其后保持下跌，但跌幅持續(xù)收窄，前10個(gè)月同比下降0.2%，預(yù)計(jì)全年基本與去年持平。部分國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)每年1-2月會(huì)出現(xiàn)異動(dòng)，所以只能作大概參考。房?jī)r(jià)短期變化應(yīng)主要關(guān)注70城房?jī)r(jià)指數(shù)。

　　其三，土地成交量。依照短周期規(guī)律，土地市場(chǎng)滯后于房屋市場(chǎng)。去年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積同比增長(zhǎng)近9%，今年隨著房市的降溫，地市也明顯趨冷，今年前3個(gè)月至前9個(gè)月，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積一直保持同比負(fù)增長(zhǎng)，但前10個(gè)月逆轉(zhuǎn)為1.2%的正增長(zhǎng)。這一數(shù)據(jù)比商品房銷售還要強(qiáng)勢(shì)些，有些反常，尚需再觀察數(shù)月。上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國(guó)十大城市的土地成交量面積，今年以來(lái)持續(xù)下跌，10月同比跌幅擴(kuò)大為27%，這一數(shù)據(jù)比上述全國(guó)的數(shù)據(jù)更符合實(shí)際情況及邏輯。

　　其四，地價(jià)。與以前幾個(gè)樓市降溫期的地價(jià)表現(xiàn)略有不同，今年市場(chǎng)降溫的背景下，地價(jià)仍保持較高水平，明顯比同期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更堅(jiān)挺。今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)同比增長(zhǎng)19%，遠(yuǎn)高于成交面積增幅，且僅比去年全年23%的漲幅回落了4個(gè)百分點(diǎn)。從十大城市的土地溢價(jià)率看，去年二季度至今年一季度，保持在25%左右，而今年二三季度則回落至15%左右。而上一輪樓市降溫期的2011年下半年，土地成交溢價(jià)率平均只有3%左右。在一線城市和少數(shù)二線城市，“房冷地?zé)?rdquo;的現(xiàn)象有些罕見(jiàn)。這既給開(kāi)發(fā)商購(gòu)地制造了諸多障礙，又制約了未來(lái)兩年房?jī)r(jià)下跌。

　　從上述的新房成交量與價(jià)來(lái)看，房市見(jiàn)底企穩(wěn)跡象趨于明顯，成交量先反彈，價(jià)格將會(huì)滯后數(shù)月后反彈。土地市場(chǎng)表現(xiàn)略有異常，但大方向?qū)⑹勤叿€(wěn)，地價(jià)仍在上漲，主要反映了作為需求方的開(kāi)發(fā)商仍對(duì)后市不悲觀。另外，從住宅庫(kù)存和去化周期看，四季度總體正在構(gòu)筑頂部，其中去化周期可能已經(jīng)見(jiàn)頂了。這些數(shù)據(jù)，總體上傳遞出一個(gè)信號(hào)：本輪房地產(chǎn)短周期的下行底部正在構(gòu)筑，其中作為領(lǐng)先的指標(biāo)的房屋銷售和去化周期，已透露出復(fù)蘇跡象。

　　從動(dòng)因分析，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)見(jiàn)底與復(fù)蘇的核心力量。貨幣政策的定向放松，尤其是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下滑，是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)筑底的次要力量。在可以預(yù)見(jiàn)的2015年，這兩個(gè)驅(qū)動(dòng)力的性質(zhì)不變、方向不變，甚至還會(huì)有所加強(qiáng)。于是邏輯只能是：市場(chǎng)朝著復(fù)蘇的方向演變。只不過(guò)區(qū)域分化顯著，部分大城市市場(chǎng)活性強(qiáng)、易反彈，部分高庫(kù)存的中小城市仍將復(fù)蘇乏力，需要更長(zhǎng)的調(diào)整時(shí)間，價(jià)格才能走出泥淖。