隨著各地限購政策的退出或者松綁，限貸政策的明令放寬，樓市開始進入了一種新的狀態(tài)。低迷了大半年的國內(nèi)樓市在年末開始有回暖的跡象。在二三線市場的政策放寬趨勢也開始“輻射”到一線城市。北京、上海兩地近一個月來不斷地出臺樓市新政策，從限購到限貸。在廣州，盡管限購、公積金貸款等政策仍無新變化，但樓市的成交在年末放量。2014年年末樓市“翹尾”的跡象已經(jīng)開始顯露。

　　二線市場紛紛限購松綁

　　6月底呼和浩特取消限購帶來了一股“松限”浪潮。從7月開始，各地就已經(jīng)擺脫過往扭扭捏捏的姿態(tài)而加入到風風火火的“松限”運動中來。7月10日濟南跟風對新房和二手房限購政策全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟南實施了三年多的限購政策將正式退出房地產(chǎn)市場。隨后，?？谝舶l(fā)布一份為“海府辦(2014)148號”的文件，是由海口市人民政府辦公廳下發(fā)。文件中指出，從即日起中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

　　國內(nèi)城市為限購松綁的舉措并未因為時間推移而減弱，相反是愈演愈烈。僅在8月28日一天內(nèi)，就有杭州、西安、貴陽三個省會城市宣布全面取消樓市限購，隨后，浙江省寧波市住建委通過官方微博發(fā)布消息稱，經(jīng)研究，自8月30日零時起，購買海曙、江東、江北三區(qū)范圍內(nèi)的套型面積90平方米以下的商品住房，不再需要提供家庭住房狀況查詢記錄。至此，繼杭州之后，寧波也將全面取消住房限購政策。

　　與去年地方松限會遭遇中央“制約”相比，今年地方政府的限購松綁行為卻似乎得到“默許”。而這也使得這股“松綁限購”的浪潮愈演愈烈。隨后，南京、武漢等也紛紛加入到其中。據(jù)媒體統(tǒng)計，今年以來全國各地開啟樓市限購令“松綁”模式，本輪調(diào)控中出臺限購令的46個城市，如今僅剩北上廣深以及三亞5城堅守，其他41城均已陸續(xù)松綁。

　　而限購放松也為二線市場迎來了今年以來難得的機遇。以佛山為例，在8月初松綁限購，僅一個月一手住宅成交量就翻倍增長。其中從廣州流出的購買力更成為市場的主要支撐。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，8月佛山一手住宅成交13593套，環(huán)比漲84.9%，創(chuàng)單月成交新高，住宅均價9336元/平方米，環(huán)比漲5%。記者發(fā)現(xiàn)，佛山取消限購后，廣州客進入佛山置業(yè)的比率變高，主要集中在廣佛交界區(qū)域，而高明、三水區(qū)市場變化要比其余三區(qū)熱度要低。廣佛交界的樓盤因為受到廣州客戶及外地購房者的青睞，成交有明顯的上升。

　　限貸放寬促買家入市

　　除了限購以外，另一個更加受市場關(guān)注的因素“房貸”在政策上也似乎看到了松動的苗頭。從9月22日下午，一則“首套房認定標準放松”、“只要房貸余額還清都算首套房”的網(wǎng)絡(luò)傳聞頓時使得整個市場沸騰了起來。而這個傳聞在國慶前夕就得到證實。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下簡稱《通知》)，放松了對與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款的投放。一直以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場被認為是“政策主導”的市場，每當有新的政策出臺都會被簡單地歸納為“救市”或者“壓市”。而此次這個被業(yè)內(nèi)稱為“930”的樓市新政卻被區(qū)別對待，不少專家們都認為“930新政”并不是政府短期的救市行為，而是回歸市場化的證明，樓市市場主導的回歸將為樓市迎來新的機遇。

　　央行松綁限貸不僅使得各地商業(yè)貸款開始放寬，公積金貸款也開始松綁。10月9日，住建部、財政部和人民銀行也聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。對公積金貸款業(yè)務(wù)進行調(diào)整，涉及合理確定貸款條件、適當提高首套貸款額度、推進異地貸款業(yè)務(wù)、提高貸款服務(wù)效率等多項措施。10月29日國務(wù)院再強調(diào)促進住房消費，放松公積金支付房租條件，中央層面對公積金政策放松的指示已經(jīng)十分明顯。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春和成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調(diào)整。光是在本月不到半個月的時間里，就有煙臺、杭州、南京等城市公布了相關(guān)新政，對公積金進行“松綁”。

　　一線樓市也進入新階段

　　松綁限購、限貸已經(jīng)不再是二三線市場的“專利”。隨著“松限”之聲在各地響起，一線城市也開始坐不住了。

　　11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標準的通知》，調(diào)整了該市關(guān)于普通住宅的認定標準，該標準將自11月20日起執(zhí)行。這被業(yè)內(nèi)稱為“上海樓市新政”。

　　根據(jù)這個新政策，上海市可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：一、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二、單套建筑面積在140平方米以下;三、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。按照現(xiàn)時國內(nèi)的規(guī)定，房屋能否被認定為普通住宅，關(guān)系到契稅、營業(yè)稅等主要稅費的繳納。而上海普通住宅標準放寬，會讓部分交易的稅費有一定程度的減免，降低交易成本。

　　而在限貸方面，一線城市也開始放松。11月7日公布的上海公積金貸款新政，已經(jīng)被認為是放寬信貸提振樓市的一個舉措。其中最能引起人們關(guān)注的是，上海的公積金新規(guī)定指出，對無住房公積金貸款記錄或已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住住房，執(zhí)行首套房貸款政策。按照新規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執(zhí)行。即貸款首付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元(每人最高貸款限額為30萬元)，有補充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬元(每人最高貸款限額為40萬元)。

　　專家觀點

　　“松限”刺激樓市

　　對于今年樓市政策的變化，中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉總結(jié)認為，目前樓市已經(jīng)進入到今年以來第三波刺激樓市熱潮。第一波是從上半年開始的41個城市紛紛松綁限購;第二波則是在松綁限購后，各地紛紛要求銀行松綁限貸，最終在9月底央行發(fā)布信貸新政;此后，刺激樓市進入到第三波，即各地增加購房補貼，調(diào)整稅費政策，要求公積金降低首付等。

　　“930新政不是政府短期救市行為，而是回歸市場化的證明，政府沒有大規(guī)模超發(fā)貨幣，而是著眼于長效機制的建立。”合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，按照央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的《通知》，首先就大幅放寬了對首套房的認定。“首套三成，房貸利率優(yōu)惠，二套認貸不認房，將釋放大量剛性需求和剛改需求，這是大家都能看到的。”黎文江分析稱，央行和銀監(jiān)本次文件明確提到支持居民家庭合理的住房消費，從“自住”到“改善”，又到“合理”，投資性購房可以名正言順的劃進“合理”的范圍。意味著籠罩在房地產(chǎn)市場頭上長達十數(shù)年之久的各種不合理行政措施基本上已經(jīng)解除殆盡。

　　特別是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重點提出“鼓勵發(fā)行住房抵押貸款支持證券(RMBS)”和“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的試點”。相比股票，風險要小很多的住房貸款抵押證券可以有效解決按揭貸款出表問題，化解商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的擔心。黎文江認為，“歸結(jié)起來，此次調(diào)控更強調(diào)的是經(jīng)濟手段而非行政手段。行政手段退出，讓房地產(chǎn)回歸市場化，形成調(diào)控的長效機制表明最高管理層的認識發(fā)生了根本的變化。”

　　今年樓市的低迷，很大程度上是受制于銀行信貸口子的持續(xù)收緊，而此次的房貸新政將在一定程度上解決房貸需求和供給的問題。民間獨立金融智庫IMF首席經(jīng)濟學家江勛就認為“930新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調(diào)控，真正核心的是對地產(chǎn)金融開源，尤其是鼓勵MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當于從需求和供給兩個方面給房地產(chǎn)開了兩扇門。

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　　限購政策變化一覽

　　4月22日，無錫公布《無錫市戶籍準入登記規(guī)定》新政，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

　　4月28日，廣西南寧市成為第一個直接將松綁目標面向“限購”的地方政府。據(jù)南寧房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。當天，天津濱海新區(qū)有關(guān)部門負責人表示，為促進濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購房;并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，交一成首付就能先住房。

　　6月26日，呼和浩特全面放開一二手房限購。內(nèi)蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳出臺《切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》。意見要求，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

　　7月10日，多個城市松綁限購。西安市住房保障和房屋管理局公布新規(guī)：來西安就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的普通高校畢業(yè)生，在西安無住房的，可購買一套住房;居民家庭為改善居住條件購買房屋時，可不再申報其擁有的非成套住房、混凝結(jié)構(gòu)住房或60平方米以下的住房等。無錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處主辦的無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)率先發(fā)布消息：無錫市將從7月26日取消90平米以上(含90平方米)住房的限購政策，90平方米以下住房繼續(xù)執(zhí)行。限“口頭通知”，政府并未正式發(fā)文。?？谑腥嗣裾k公廳下發(fā)標號為海府辦[2014]148號文件，文件中明確指出，從即日起，該市中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

　　7月30日，寧波市住建委官方微博發(fā)布稱，從7月31日起，寧波正式取消住房限購。購房不再需要提供家庭住房情況查詢證明。

　　8月7日，佛山市對房地產(chǎn)市場限購進行調(diào)整，將限購對象從原來以“家庭”為單位調(diào)整為以“個人”為單位。將原規(guī)定非佛山戶籍居民家庭必須提供在佛山本地的社?；蚣{稅證明才有購房資格，調(diào)整為非佛山戶籍人員在佛山未擁有住房的憑身份證可在本市購買一套住房。

　　8月29日，浙江杭州市房管局正式對外宣布全面解除樓市限購。從8月29日零時起，購買杭州主城區(qū)140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再需要提供住房情況查詢記錄。

　　9月1日，青島限購政策全面放開。青島國土資源局和房屋管理局稱自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。

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　　信貸政策變化一覽

　　5月12日，央行召集了16家商業(yè)銀行行長，要求各銀行合理發(fā)放個人住房貸款。此次會議明確了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許態(tài)度。

　　9月30日下午央行正式出臺“認貸不認房”新政，除首套房貸款利率調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍外，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的購房者執(zhí)行首套房貸款政策。對已取消或未實施“限購”措施城市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的購房者，也放開限貸，首付款比例和貸款利率由銀行審慎把握。

　　10月9日，住建部、財政部和人民銀行也聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。對公積金貸款業(yè)務(wù)進行調(diào)整，涉及合理確定貸款條件、適當提高首套貸款額度、推進異地貸款業(yè)務(wù)、提高貸款服務(wù)效率等多項措施。

　　10月11日，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》獲住房公積金管委會通過，只需要再經(jīng)過廣州市政府審批同意后就能實施。也就是說，如果這個辦法實施，廣州將迎來史上最嚴厲的公積金限貸政策。新的辦法規(guī)定，不能兩次使用住房公積金貸款，即已經(jīng)使用過一次公積金貸款的購房者，不得再申請公積金貸款。

　　10月13日，武漢公積金管理中心出臺新政，將二套房公積金貸款的最低首付款比例由過去的6成調(diào)整為3成，大大降低購房門檻。

　　10月29日國務(wù)院再強調(diào)促進住房消費，放松公積金支付房租條件，中央層面對公積金政策放松的指示已經(jīng)十分明顯。

　　11月5日起，濟南住房公積金管理中心正式調(diào)整部分住房公積金貸款政策，規(guī)定借款人連續(xù)繳存6個月(含)以上可申請住房公積金個人貸款;濟南戶籍人口在省外繳存公積金，在濟南市購買自住住房的可申請公積金貸款。

　　11月4日，南京出臺了公積金新政，二套房首付比例最低降為三成。11月11日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于住房公積金貸款政策調(diào)整有關(guān)問題的通知》，明確了南京公積金新政的實施細則。

　　11月7日公布的上海公積金貸款新政，按照新規(guī)規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執(zhí)行。即貸款首付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元(每人最高貸款限額為30萬元)，有補充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬元(每人最高貸款限額為40萬元)。(記者 蔣勁勁)

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