張宏偉 在樓市環(huán)境瞬息萬變的年底階段，怎么看待2014年年底以及未來市場基本面趨勢?對于整體市場來講，會呈現(xiàn)出哪些特征? 這些成為業(yè)內(nèi)外關(guān)心的話題。

　　首先，看一下年底階段最新的市場表現(xiàn)。從最新市場表現(xiàn)來看，由于限購政策取消、“央四條”政策出臺、年底房企銷售業(yè)績指標等因素，今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升的現(xiàn)象，市場去庫存的速度在適度提高，從一線城市及基本面良好(存銷比在15個月以下)的城市來看，市場基本面有可能會率先好轉(zhuǎn)，年底將出現(xiàn)“翹尾”行情。

　　于是，部分媒體開始發(fā)表聲音，表示樓市已開始回暖。那么，年底出現(xiàn)“翹尾”行情是否就意味著樓市已經(jīng)真正回暖?是否意味著房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的市場發(fā)展機會?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為上述部分城市市場成交量回升而改變。毫無疑問，即使至年底仍然維持成交量回升的行情，也并不意味著樓市會持續(xù)好轉(zhuǎn)，樓市回暖尚早。筆者從以下五方面逐一質(zhì)疑當(dāng)前部分媒體表示樓市已回暖的看法。具體來講：

　　第一、在宏觀經(jīng)濟深化改革與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，中國特色的“細水長流式”“微刺激”已經(jīng)成為“新常態(tài)”，并不會受到美國QE退出的太大影響，這就決定市場流動性不會寬裕，短期內(nèi)來看，房價下跌城市數(shù)量仍然是主流。

　　當(dāng)美國今年11月QE正式退出之時，中國宏觀經(jīng)濟因為深化改革也剛好為觸底階段，這給中國宏觀經(jīng)濟未來走向帶來一定壓力，尤其是美國也正在醞釀首次加息，這有可能導(dǎo)致國內(nèi)市場流動性進一步偏緊;從今年以來國內(nèi)貨幣政策變化特征來看，即使受到美國QE退出的影響，國內(nèi)貨幣政策“大水漫灌”的刺激措施幾乎不可能出現(xiàn)，從當(dāng)前來看，2014年10月份M2同比增長12.6%，低于今年13%的控制目標，中國貨幣政策基本上是表現(xiàn)為“細水長流式”的“微刺激”。從這個角度來看，國內(nèi)貨幣政策總體仍然會維持改革階段的偏緊的“新常態(tài)”，因此，短期內(nèi)來看，房價下跌城市數(shù)量仍然是主流，目前，大多數(shù)大中城市仍然面臨房價下降的壓力。

　　第二、百城房價同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，房價下跌城市數(shù)量仍然占據(jù)主流，短期內(nèi)難改變。

　　2014年11月18日，國家統(tǒng)計局公布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況：　新建商品住宅方面(不含保障性住房)，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。而與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，上漲的城市有3個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為3.8%，最低為下降9.1%。10月70城房價環(huán)比無上漲，同比上漲有3個。短期內(nèi)來看，房價下跌城市數(shù)量仍然占據(jù)主流，并沒有改變。

　　第三、央行新政落地后，“惜貸”常態(tài)化的基本面并不會改變，年內(nèi)樓市基本面難有實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

　　從短期內(nèi)來看，市場又進入新一輪的市場低谷期，買賣雙方仍然處于博弈狀態(tài)，即使限購政策取消、部分省市“救市”政策出臺、央行也發(fā)布“救市”措施，大多數(shù)大中城市仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響，面臨較大的去庫存壓力，這會進一步影響企業(yè)的資金面。

　　筆者認為，銀行“惜貸”的現(xiàn)象還會長久持續(xù)，此時，未來市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險。對于房企來講，應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)堅持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

　　第四、大部分城市庫存去化周期仍然在15個月以上，“去庫存”仍然是市場主旋律，因此，這些城市的房價年內(nèi)仍然有下行的壓力。

　　從10月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力。當(dāng)前，對于大多數(shù)城市而言，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價年內(nèi)仍然有下行壓力。

　　第五、上市公司年報與銷售業(yè)績指標等因素迫使房企繼續(xù)跑量，不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價，甚至為了完成年度銷售業(yè)績指標，還應(yīng)該繼續(xù)堅持“以價換量”。

　　從10月份市場表現(xiàn)來看，在多重政策紅利的刺激之下，品牌開發(fā)商力拼“銀十”導(dǎo)致業(yè)績有所回升，但是，大多數(shù)城市市場庫存偏大的基本面并沒有明顯改變。同時今年至今，大多數(shù)品牌開發(fā)商業(yè)績完成率并不理想，又面對年底(上市公司年報)銷售業(yè)績指標的壓力，此時，對于大多數(shù)開發(fā)商來講，利用政策紅利的“窗口期”進行跑量的策略并不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數(shù)在馬年最后2個月最大限度跑量扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，對于第四季度的大中城市樓市來講，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價現(xiàn)象，甚至部分存量較大的城市還應(yīng)該繼續(xù)堅持“以價換量”的市場策略。

　　總之，在宏觀經(jīng)濟深化改革與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，限購政策取消、部分城市地方政府救市、“央四條”等政策利好改變不了年內(nèi)大部分城市庫存較大的市場現(xiàn)狀。就市場指標來看，“去庫存”仍然是市場主旋律，大部分城市仍然有房價下行的壓力，即使當(dāng)前部分品牌房企傳出漲價，也是“有賊心沒有賊膽”，不敢真的馬上漲價，仍然維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠平價策略。而在2014年即將結(jié)束之際，大多數(shù)品牌房企面臨年度銷售業(yè)績指標的壓力，此時，要想完成或盡可能縮小與年度銷售業(yè)績指標的差距，“以價換量”的市場策略仍然為較為明智的選擇。

　　張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)