在房地產(chǎn)形勢(shì)“不太好”的當(dāng)下，傳統(tǒng)的銷(xiāo)售渠道已不在能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售需求。為尋求跑量、去庫(kù)存，房企需求互聯(lián)網(wǎng)“線(xiàn)上”購(gòu)房平臺(tái)，與一些大型電商平臺(tái)與房地產(chǎn)合作“賣(mài)房”成為時(shí)下熱門(mén)。然各大商業(yè)網(wǎng)站等還相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，是攪局還是創(chuàng)新?

　　金融機(jī)構(gòu)“新生物”的推出會(huì)否存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)合作大打“電商”名牌，其中會(huì)否出現(xiàn)糾紛?在市場(chǎng)調(diào)整期，購(gòu)房者買(mǎi)房需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)，哪些貓膩藏而不露?11月8日，新華房產(chǎn)記者采訪(fǎng)重慶瑞正律師事務(wù)所律師劉流，他表示，購(gòu)房者在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下購(gòu)房，需防范“四大樣”糾紛。在購(gòu)買(mǎi)二手房源中，需規(guī)避八大風(fēng)險(xiǎn)。而談到“首付貸”，他認(rèn)為，為避免“斷供”的出現(xiàn)，房企應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，購(gòu)房者要理性購(gòu)房。

　　購(gòu)房者需厘清相關(guān)法律手續(xù)

　　房企應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)避免出現(xiàn)“斷供”

　　近期，各大商業(yè)網(wǎng)站紛紛推出“首付貸”，它似是沖破傳統(tǒng)金融，或成為開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段之一。劉流認(rèn)為，首付貸作為一款創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，除了幫助購(gòu)房者降低購(gòu)房首付壓力，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)，還能引導(dǎo)金融資金從傳統(tǒng)的銀行領(lǐng)域滲透到其它的領(lǐng)域。“在當(dāng)下銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收緊貸款的情況下，它還盡可能的維持較理想的成交量和成交價(jià)格，促使房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售，加快房企回籠資金。”

　　首付貸產(chǎn)品，簡(jiǎn)言之就是金融機(jī)構(gòu)(出借人)為購(gòu)房者(借款人)首付款提供貸款業(yè)務(wù)，相比普通房貸的“主”業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)也戲稱(chēng)“次”業(yè)務(wù)。它與普通房貸不同的是，首付貸主要涉及的是購(gòu)房者與金融機(jī)構(gòu)的借款合同關(guān)系，專(zhuān)款專(zhuān)用，如果有擔(dān)保，還存在擔(dān)保合同關(guān)系。一般購(gòu)房者不能將貸款擬要購(gòu)買(mǎi)的房屋作為抵押物。

　　劉流表示，“在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)除簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，還要單獨(dú)簽訂合同約定，開(kāi)發(fā)企業(yè)就購(gòu)房者該借款的所有義務(wù)與責(zé)任向金融機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證。如果購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾不交房不辦證。開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)及首付貸業(yè)務(wù)合作和購(gòu)房者違約的連帶保證責(zé)任合同關(guān)系。”

　　但是，在看到首付貸有利一面的同時(shí)，劉流提醒，應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境與房地產(chǎn)的供求、政府宏觀(guān)調(diào)控、人們的購(gòu)買(mǎi)力等等都有著相關(guān)的聯(lián)系。“雖然，首付貸雖然解決一部分人的低首付(只支付10%)即可實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)，但是如果房屋單價(jià)維持基本不動(dòng)，房款總額基本不變，購(gòu)房者則并沒(méi)有實(shí)際減輕還款責(zé)任，并且還需同時(shí)償還房貸款和首付貸款。”

　　因此，對(duì)于經(jīng)營(yíng)首付貸產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者貸款資格嚴(yán)格審核;對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際收入狀況，謹(jǐn)慎選擇首付貸業(yè)務(wù)購(gòu)買(mǎi)住房屋;對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該謹(jǐn)慎開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。“在貸款期間，如果房屋價(jià)格出現(xiàn)較大的下滑波動(dòng)，購(gòu)房者極容易選擇“斷供”等方式不履行借款合同，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，將面對(duì)如何向購(gòu)房者主張權(quán)利等眾多法律問(wèn)題。”

　　二手房買(mǎi)賣(mài)合同需規(guī)避三大風(fēng)險(xiǎn)

　　交易中有“五大”風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)特別注意

　　在針對(duì)購(gòu)房二手房的購(gòu)房者來(lái)講，二手房買(mǎi)賣(mài)合同及交易過(guò)程中具體表現(xiàn)出以下風(fēng)險(xiǎn)，劉流提醒購(gòu)房者，注意“賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)房屋、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同”的細(xì)節(jié)。

　　首先，注意買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核。

　　劉流表示，除房屋被司法查封外，最常見(jiàn)的是，買(mǎi)賣(mài)房屋是否按揭已經(jīng)完清，出賣(mài)人或已從按揭銀行取回房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，最便捷的途徑是“查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證”。

　　其次，注意現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)房屋。

　　劉流表示，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)者都比較清楚買(mǎi)賣(mài)房屋的小區(qū)環(huán)境，地段等基本情況，但是對(duì)房屋本體質(zhì)量還不是很直觀(guān)的了解，所以，“現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)房屋”非常必要?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋主要查驗(yàn)房屋本體的質(zhì)量，例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕跡，陽(yáng)臺(tái)、天花板等是否有水浸痕跡，落水管道是否堵塞等，還有房屋的裝修情況，采光、屋型結(jié)構(gòu)等都需要現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)才能了解。

　　第三，注意簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　劉流表示，買(mǎi)賣(mài)房屋如果你選擇通過(guò)房屋中介公司，建議選擇較大的房屋中介公司。一般來(lái)說(shuō)，這些房屋中介公司都有比較規(guī)范的操作流程，主要關(guān)注中介公司的資質(zhì)、居間合同主要條款的審核，如定金的交納、付款方式、金額和付款時(shí)間、接房時(shí)間、房屋家具是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用完結(jié)情況、戶(hù)口遷出時(shí)間、過(guò)戶(hù)稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任盡量羅列明確等方面。

　　除此之外，劉流還對(duì)“購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)房屋雙方直接交易”過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，做進(jìn)一步描述。他提醒要注意以下五大風(fēng)險(xiǎn)：

　　第一，關(guān)注出賣(mài)人的婚姻狀況。如離婚，要對(duì)方提供離婚證和離婚協(xié)議或者離婚判決書(shū)，其中要有關(guān)于所涉房屋的具體權(quán)屬劃分;如沒(méi)有離婚，查驗(yàn)結(jié)婚證，并需要對(duì)方配偶一起現(xiàn)場(chǎng)簽訂合同，實(shí)在無(wú)法到場(chǎng)的，應(yīng)該出具經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的特別授權(quán)委托書(shū);

　　第二，盡量不要為了少交稅費(fèi)，而簽訂陰陽(yáng)合同。包括在房屋中介公司簽合同，也要注意此項(xiàng)注意事項(xiàng)。因?yàn)樵诜蓪?shí)務(wù)中，有類(lèi)似案例被法院以“惡意串通，損害國(guó)家利益”為由而判決合同無(wú)效。

　　第三，合同簽訂中，付款方式、金額和付款時(shí)間盡可能根據(jù)需要對(duì)方配合辦理的步驟來(lái)設(shè)計(jì)，房屋產(chǎn)權(quán)真正轉(zhuǎn)移必須要經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。從房屋購(gòu)買(mǎi)者的角度來(lái)說(shuō)，一定要產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

　　第四，合同中約定違約金和定金，需要根據(jù)情況選擇適用其一。法律關(guān)于違約金的規(guī)定是“當(dāng)事人約定的違約金不超過(guò)造成損失的百分之三十”;關(guān)于定金的規(guī)定是“不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十”。

　　第五，了解買(mǎi)賣(mài)房屋實(shí)際占有使用情況。在司法實(shí)務(wù)中，有房屋實(shí)際占有使用者拒不搬離房屋，還通過(guò)訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設(shè)施等方式來(lái)妨礙購(gòu)買(mǎi)者搬入。

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