房貸提前還款并不都劃算 專家支招：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不必急著提前還貸

　　自發(fā)布房貸新政已有一個多月來，使得此前大部分被政策“禁錮”的二次置業(yè)需求得到釋放，不少人有了提前還貸的打算。記者了解到，還清首套房貸就能首付三成買第二套，還可能享受到利率優(yōu)惠，我市部分銀行提前還貸已經(jīng)開始“打涌堂”。那么，房貸新政下，到底該提前還貸還是理財(cái)?也是市民關(guān)心的話題，為此，記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，為市民支招解答。

　　部分銀行

　　提前還貸的數(shù)量增加

　　來自部分銀行和房屋中介的信息顯示，最近兩個月，申請?zhí)崆斑€貸的人增加明顯，前期每個月提前還貸量通常在1億左右，近期已超2億。據(jù)了解，部分銀行提前還貸已需排隊(duì)等待2—3個月。在建行成都第六支行個貸中心，負(fù)責(zé)提前還貸的工作人員在接受咨詢時表示，現(xiàn)在還款已經(jīng)要排到明年二月份。

　　根據(jù)記者了解，我市各家銀行對提前還貸都有具體的要求。第一是時間要求，都需要提前預(yù)約。一般要在電話或書面申請后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。其中，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行都要求至少提前一個月預(yù)約登記，并且最少還款滿一年才可以提出申請。也有銀行可以隨到隨還，招商銀行成都錦江支行個貸中心工作人員表示，用戶隨時可以去營業(yè)廳填寫申請表，兩周內(nèi)扣款，三個工作周后注銷，只需一個月就可以完成提前還款。第二是還款手續(xù)要求。借款人要提前還貸，如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，最好還要找專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)來做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后客戶不買或是客戶用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風(fēng)險(xiǎn)。銀行個貸中心相關(guān)人士也提醒市民，勿忘退保及解抵押：市民如果結(jié)清貸款的話，一定不要忘記去解抵押這個環(huán)節(jié)。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣才可以說完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

　　房貸提前還款并不都劃算 專家支招：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不必急著提前還貸

　　專家提醒

　　不是每個人都必要還貸

　　專業(yè)人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業(yè)性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長、等額本息還款法的商業(yè)性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業(yè)性貸款，最后才是公積金貸款。

　　此外，對于目前有貸款，且短期內(nèi)又有購房計(jì)劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過銀行理財(cái)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)增值，然后作為以后新購入房產(chǎn)的資金，避免出現(xiàn)一套房低利率的貸款還掉了，現(xiàn)在又要去貸高利率的二套房貸款。

　　理財(cái)專家：三種情況不宜提前還貸

　　一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。

　　二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

　　三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

　　根據(jù)

　　多方咨詢，記者總結(jié)了一下，以下三種情況的購房者，提前還貸并不劃算。一是原先享受了7折利率貸款的購房者。據(jù)記者了解，目前我市銀行最高僅有9折利率優(yōu)惠，所以，購房者幾乎很難再貸到7折優(yōu)惠利率，有閑置資金可以選擇銀行短期理財(cái)產(chǎn)品。第二種情況是，等額本金還款超過五年。也就是說，等額本金還款已經(jīng)超過了五年,貸款早期還款中大部分為利息，超過五年再提前還款，還掉的基本為本金。第三種情況是，投資收益大于房貸利率。市民如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目，比如，股票、基金、債券等，或者有一些商業(yè)投資買賣的市民，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。

　　交通銀行理財(cái)分析：是否提前還貸不僅要考慮該筆貸款的利率條件，家庭目前的收支狀況，未來的資金需求，夫妻雙方的工作情況，也要結(jié)合現(xiàn)階段國家的經(jīng)濟(jì)局勢、宏觀調(diào)控政策，市場的走向，需要綜合多個變量進(jìn)行全盤考量。

　　首先該案例中的房貸為公積金和商業(yè)組合貸款，這種類型的貸款具有利率相對較低(與純商業(yè)貸款相比)、貸款金額相對較高(意味著利息支出也相對較高)等特點(diǎn)。一般組合貸款利率為4.9%左右，遠(yuǎn)低于6.55%的基準(zhǔn)利率，在通常情況下，如果理財(cái)?shù)氖找娓哂?%的貸款利率，則可以簡單地認(rèn)為不提前還貸是劃算的。

　　該家庭現(xiàn)金流相對充沛，房貸支出并沒有對生活質(zhì)量帶來太多影響，不存在為增加月可支配金額而提前還款的必要性。相反，如果將12萬元積蓄用于提前還款，可能會導(dǎo)致應(yīng)急資金不足。

　　同時需要注意的是隨著孩子的成長，教育上的支出會在未來不斷增加，為孩子準(zhǔn)備教育金已經(jīng)需要提上日程。

　　最后從宏觀層面來看，近期央行貨幣政策寬松，資金市場流動性較為寬裕，有降息預(yù)期。加之A股市場在滬港通等利好政策刺激下有回暖跡象。顯然，這樣的大環(huán)境，不提前還款較為有利。

　　綜上所述，不提前還款可以帶來更多的選擇性與更多的投資機(jī)會，對該家庭或更為有利。

　　那么如何打理這筆資金?客戶可以購買一部分交通銀行保證本金與收益的穩(wěn)添利系列產(chǎn)品，150天收益在5.1%左右。此外搭配一款兼顧股票與債券的混合型基金，譬如最近發(fā)行的匯豐晉信雙核策略混合型證券投資基金。而每月的結(jié)余，可以根據(jù)家庭自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇交行基金營養(yǎng)組合進(jìn)行定投，也可以選擇保證本金交行沃德薪金定投組合產(chǎn)品。

　　是否有大額貸款享受低折扣?

　　據(jù)了解，銀行對于不同借款者，在不同時期給予的利率折扣不同。幾年前的購房者可以獲得銀行八五折、八折甚至七折的優(yōu)惠利率，這已經(jīng)屬于銀行貸款利率中極其優(yōu)惠的了。這種情況下提前還貸的話，所享受利率折扣就沒有了。另外，公積金購房政策含有一定的福利性，一般同期的貸款利率大大低于商業(yè)銀行利率。如果購房者正有數(shù)額可觀的貸款享受這兩種類型的低利率折扣，那么最好就不要提前還款。因?yàn)橛浾吡私獾?，目前太原首套房貸最低折扣也頂多八五折，而且只有少數(shù)人才能獲得。購房人貿(mào)然還完低折扣貸款再貸款，即使按照首套房優(yōu)惠，也很難能獲得之前的折扣了。

　　還款是處于初期還是后期?

　　銀行人士告訴記者，房貸分為等額本金和等額本息兩種還款方式。其中，等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果等額本息還款已經(jīng)到中期，此時再來提前還貸更多償還的是自己的本金，并不劃算。而等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。當(dāng)?shù)阮~本金當(dāng)還款期超過1/3時，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。因此，想要提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時間不長，選擇提前還貸可有效節(jié)省利息支出;如果是在中后期，已經(jīng)償還了大部分利息，就不適合提前還貸。