• 房企加大去庫存化調(diào)控逐步去行政化 樓市供需總體寬松局部過剩
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發(fā)布時間:2014-11-08  /  瀏覽:614 次  /  

  

房企加大去庫存化調(diào)控逐步去行政化_樓市供需總體寬松局部過剩

 

  房貸新政后一線樓市成交又現(xiàn)增長。徐建軍作

  房地產(chǎn)市場經(jīng)過前幾年火熱的開發(fā)之后,如今已呈現(xiàn)供應(yīng)寬松的局面。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前介紹,2011年以后,中國樓市的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生改變,從此前的“總體偏緊,局部過緊”,已演變?yōu)?ldquo;總體偏松,局部過剩”。業(yè)內(nèi)人士指出,目前樓市正出現(xiàn)兩大趨勢,一是房企加大去庫存化,另一個是調(diào)控逐步去行政化。

  市場供應(yīng)大于銷售

  前幾年各地?zé)嶂杂陂_發(fā)房地產(chǎn),如今,樓市供應(yīng)速度已快于銷售速度,而住房庫存也悄然翻倍。秦虹表示,過去,國內(nèi)樓市的供求是偏緊的,但是近兩年,國內(nèi)樓市的供應(yīng)增速快于銷售的速度,局部地區(qū)確實(shí)已經(jīng)供過于求。

  統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年8月末,商品房待售面積56160萬平方米,與低點(diǎn)時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比,增幅達(dá)到86.4%。過去兩年多,全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比,最近4年來,全國商品房庫存增加了約190%。

  根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測,截至8月底,全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環(huán)比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。

  “近幾年來市場供應(yīng)量迅速上升,主要由3個原因所致。首先,為應(yīng)對金融危機(jī),2008年國內(nèi)釋放大量流動性,但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,大量的資金直接或間接地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。”秦虹說。

  秦虹分析,其次,2011年1月26日,我國推出了調(diào)控樓市的“新國八條”,祭出限購和限貸政策,并使得全國40多個城市開展限購。受此影響,投資房地產(chǎn)的形式也發(fā)生了變化,從直接購買房產(chǎn)過渡到購買房地產(chǎn)信托等。這些資金又進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域,成為供給資金。第三,從2011年開始,地方政府對土地財(cái)政的依賴程度明顯提高,土地出讓的速度加快,使得供給端的增長速度很快。

  當(dāng)前存在結(jié)構(gòu)性問題

  雖然市場供應(yīng)充足,但仍存在結(jié)構(gòu)性問題。“中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)問題未來會越來越明顯。以前是供給不足,現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)問題。”秦虹說。

  秦虹表示,“結(jié)構(gòu)性”體現(xiàn)在兩個方面,一是人群結(jié)構(gòu),房屋在不同人之間分布不均;二是城市結(jié)構(gòu),不同城市的市場形態(tài)差異較大。

  一方面是供大于求,“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,過去兩三年,我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明,“去庫存”將成為很多地方的難題。

  他又指出,一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變;而在二三線城市以及不少四線城市,供大于求的形勢明顯。

  另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據(jù)了解,目前中國房地產(chǎn)市場80%以上是自住型的需求,其中改善型需求占主體。全國24-28歲適婚人口1.3億人,8000萬在城鎮(zhèn),5000萬在城市。城鎮(zhèn)化率提高也會帶來新的住房需求。

  未來調(diào)控去行政化

  過去,為抑制房價(jià)飚升,各地曾出臺限購政策,現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場趨冷,大多數(shù)城市調(diào)整了限購措施,此外,人民銀行和銀監(jiān)會也調(diào)整了限貸政策。

  住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為,過去十幾年樓市調(diào)控始終盯著房價(jià),認(rèn)為房價(jià)的調(diào)控可以用行政的手段來控制。但實(shí)踐證明,用限購限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用,但是往往使市場的信號扭曲了,會把有效的改善型需求,甚至剛性需求也遏制住了,不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

  近來各地相繼松綁樓市限購政策,就是地方政府對樓市調(diào)控的“去行政化”,樓市調(diào)控正在從以政策為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨┬铻橹鲗?dǎo)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說,近期的房地產(chǎn)市場政策主要是借市場調(diào)整的窗口期,把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

  “用市場的手段調(diào)控市場的問題,將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時期,政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場化手段,而行政化手段相信會越來越少。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹表示。

  有關(guān)專家建議,房地產(chǎn)市場在去行政化的過程中,應(yīng)逐步完善相關(guān)的改革措施,建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。最終,通過市場規(guī)律的傳導(dǎo),達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。(記者 羅蘭)

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