樓市低迷,持幣觀望者眾,其中不少是仍在租房的年輕人。他們的苦惱不僅是房價過高無力承擔(dān),也擔(dān)心房價下跌出手就會造成損失。是咬牙堅持租房還是冒險付出首付?記者就當(dāng)下樓價與房租為各位年輕人算了一筆賬。

　　買房:20年后擁有房產(chǎn)

　　一邊是丈母娘“沒房不能結(jié)婚”的話語不絕耳旁,另一邊是樓市低迷房價要跌的傳聞聲聲不斷,讓不少仍在租房的年輕人陷入了究竟是買房還是租房的困惑中。

　　市民王先生就此問題打來電話,請記者幫忙算算賬。二手房專業(yè)人士以一套位于環(huán)城四區(qū)內(nèi),面積為70平方米、總價90萬元的房產(chǎn)為例,仔細(xì)比較了買房和租房的利與弊。

　　在設(shè)定了房產(chǎn)的價值之外,為了便于計算,分析師還假定打算解決住房問題的王先生手上有30萬元左右的現(xiàn)金,而且每個月手頭有可以自由支配的閑錢4000元,即拋開正常生活開銷外的收入余額。如果直接向開發(fā)商買房的話,購房者需首付27萬元,并辦理公積金貸款63萬元(已知王先生供職單位為他繳納了足額公積金),分20年還清。依據(jù)現(xiàn)有的利率4.5%計算,按照等額本息計算,每月月供為3985.69元,20年利息總額為326565.86元。加上買入時支付的2%契稅和2%的物業(yè)維修基金(以多層住宅為例),稅費(fèi)共要支出3.6萬元。

　　將上述費(fèi)用合計起來,買這套房子的成本包括現(xiàn)金30.6萬元(含首付27萬元、稅費(fèi)3.6萬元)加上每月投入3985.69元,20年后便是956565.86元(包括貸款63萬元、利息326565.86萬元)等于1262565.86元。換言之,20年后,王先生是以花了約126萬元的價格擁有了一套住宅。

　　當(dāng)然,這中間也忽略了不少經(jīng)濟(jì)變化的可能性,尤其在忽略了房價上漲還是下跌的現(xiàn)實情況后,20年后花126萬元買套房究竟是貴了還是便宜了我們不得而知。重要的是,王先生當(dāng)前確實有能力負(fù)擔(dān)這個費(fèi)用。

　　租房:20年后增資78.1萬元

　　如果用同樣的資金來租同一套房產(chǎn)的話,為便于計算,將租房人手上的30萬元用作儲蓄,并將每月4000元閑錢拆開,假設(shè)月租金為2000元,剩下的2000元仍然用作儲蓄。

　　其中,30萬元用于20次1年期的定期存款,按復(fù)利算,新存款利率為3.3%,20年后的本金利息之和為574285.2806萬元(使用復(fù)利計算器計算得出),約57.4萬元,減去本金,利息收入約為57.4萬元-30萬元=27.4萬元。

　　此外,每月2000元仍按銀行存款,每年存一次即24000元,20年共存本金48萬元。20年下來,仍按3.3%的年利率的復(fù)利計算,實際上存款本金利息之和為686876.84萬元,減去本金,利息收入約為68.7萬元-48萬元=20.7萬元。

　　歸結(jié)起來,租房者按照房租不變的情況計算,20年下來花費(fèi)的租房總資金為48萬元,而增加的利潤為27.4萬元加20.7萬元等于48.1萬元。幾乎和房租總額一樣。

　　換言之,租房者在20年后的資產(chǎn)為30萬元本金存款+48萬元歷年存款-48萬元房租+27.4萬元利息+20.7萬元利息=78.1萬元。

　　當(dāng)然,78.1萬元在20年后還能不能買到一套當(dāng)今126萬元同面積的房產(chǎn)誰也不知道。更何況計算過程中我們忽略了最重要的房租上漲問題。要知道,近幾年來,隨著城市的擴(kuò)張,越來越多的人口開始向天津這樣的大城市集中,房租也在隨之不斷增加。以和平區(qū)為例,一套70平方米的偏單戶型,房租以由10年的1500元漲到了如今的2500元。如果再過20年會不會漲到4500元甚至更多?

　　疑問:買房租房該怎么比較

　　分析師表示,在這個例子當(dāng)中,買房與租房的區(qū)別在于:當(dāng)投入同樣的資金,20年后買房者擁有了一套住房,而租房者則手握78.1萬元,因此要比較的是這套當(dāng)年價值90萬元的房子是否能在20年后以78.1萬元買到。

　　按照當(dāng)今總價90萬元計算,該房產(chǎn)的單價為12857元左右;若按照78.1萬元計算的話,單價就需降到11157萬元左右,也就是說,只有當(dāng)20年后每平方米的房價下降了1700元,買房者與租房者才打了個“平手”。

　　當(dāng)然,前邊我們也提到了,這個計算過程并不嚴(yán)謹(jǐn),中間忽略了很多問題。比如房價變化、房租上漲、經(jīng)濟(jì)水平變化等。

　　不過,獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠說,2014年中旬房價開始下跌,也就是說房價的下跌才剛剛開始。過去房價猛漲了十余年,按照《股市晴雨表》的理論(當(dāng)然不一定適用),調(diào)整期需要持續(xù)3年至4年,2014年開始,2017年才會終結(jié)。

　　對于這個中長期的調(diào)整趨勢,任志強(qiáng)不太認(rèn)同,他表示房價下降不會持續(xù)太長時間,他覺得中國的樓市沒有泡沫,中國的經(jīng)濟(jì)還在高速增長,中國的老齡化還沒有真正到來,我國還處于結(jié)婚和家庭分裂的高峰期,還有就是在我國住房消費(fèi)僅占家庭消費(fèi)的8%。

　　所以,房價下降會持續(xù)多長時間,仍然是個未知數(shù)。記者認(rèn)為,只要對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心,有一點可以肯定的是,20年后的房價一定會比現(xiàn)在要高得多,而且房租也會高得多。那么對于租房者來說,抓準(zhǔn)房價下跌的時機(jī),購買心儀的房子,長期來看仍然是劃算的選擇。

　　支招:什么人適合租房

　　雖然買房仍是長期來看劃算的選擇,但并非人人都有這個能力,在短期房價調(diào)整的這些年頭里,租房仍然是個不錯的權(quán)宜之計。目前來看,適合租房的人群主要分為三類:

　　一是初入職場的年輕人。特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生,他們經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng),選擇租房尤其是合租比較劃算。

　　二是工作流動性較大的人群。如果在工作尚未穩(wěn)定的時候買房,一旦工作調(diào)動,出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況,就會產(chǎn)生一筆不菲的交通成本支出。

　　三是收入不穩(wěn)定的人群。如果一味盲目貸款買房,一旦出現(xiàn)難以還貸的情況,房產(chǎn)甚至有可能被銀行沒收。

　　比較而言,適合買商品房的人群相對應(yīng)該成熟一些及置業(yè)升級愿望強(qiáng)勁的購房者。此外,準(zhǔn)備結(jié)婚的新人如果資金不足,環(huán)城四區(qū)的二手次新房則是不錯的選擇。

　　[責(zé)任編輯：黃海波]