又到融資密集期，甲午年的最后一季，房企似乎又走到了十字路口。向后是高額存貨以及靜默的市場現(xiàn)實;向前是已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的政策環(huán)境以及可能出現(xiàn)的市場爆發(fā)。但前提是要熬過去，每一筆債務(wù)都可能是吊命索，每一筆資金都可能是未來的基石。特別在國內(nèi)資本環(huán)境難得向房企開門的時刻，每家房企都在抓緊時機。“富興鵬城新浪樂居首次電商團購報名：富興鵬城電商鉅惠5000一秒變60000”

　　債券融資

　　10月28日，招商地產(chǎn)公告稱，將公開發(fā)行A股可轉(zhuǎn)公司債券，本次可轉(zhuǎn)債的發(fā)行總額不超過80億元。此次擬發(fā)行的可轉(zhuǎn)債的存續(xù)期限為6年，每張面值100元，按面值發(fā)行，發(fā)行年利率不超過3.0%，每年付息一次，而扣除發(fā)行費用后的資金用途，將分別用于旗下正處于開發(fā)過程中的5個項目。同時招商地產(chǎn)表示，在不改變本次募投項目的前提下，公司會根據(jù)項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調(diào)整，募集資金不足部分由公司自籌解決。

　　這是招商地產(chǎn)一個月內(nèi)，第二度債券融資計劃。9月28日，招商地產(chǎn)就宣布擬發(fā)行累計總額不超過50億元的中期票據(jù)，該方案已在10月24日獲得了公司股東大會的通過。兩項融資計劃如果均順利推行，合共可為招商地產(chǎn)提供130億元的資金支持。今年前三季度，該公司累計銷售金額為313億元，兩項融資計劃帶來的資金已超過今年累計銷售額的1./3。

　　回顧招商地產(chǎn)的第二起融資，資金投入的5個項目，分別為深圳雙璽花園一二期、深圳坪山花園二期、珠海依云水岸、武漢江灣國際項目，5個項目的總投資額為214.36億元。而此次募資的利率僅為3.0%，遠低于普通企業(yè)債券利率，也低于同期銀行貸款利率。

　　事實上，在過去一個多月的時間里，已有超過13家房企宣布通過中期票據(jù)等債務(wù)工具融資，總規(guī)模已經(jīng)超過900億元。各龍頭股分列其中，當中萬科保利均分別拋出高達150億元的融資計劃，而在H股上市的富力地產(chǎn)也宣布發(fā)行70億元的中期票據(jù)。

　　一直以來，因為國家政策的限制，有資格發(fā)行中期票據(jù)此類債券的房企少之又少，近年更是將大閘關(guān)閉。9月3日，監(jiān)管層開始向部分債券承銷機構(gòu)傳達了房地產(chǎn)行業(yè)的最新政策動向，將允許上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。9月30日這一政策導向得到進一步加強。在當天發(fā)布的房貸新政中，央行不僅強調(diào)商業(yè)銀行在信貸上支持房企的合理融資需求，更首次提出支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　這一放開，讓房企歡欣鼓舞。“正常市場環(huán)境下，中票的成本遠低于企業(yè)債或開發(fā)貸。”一位銀行人士向《中國經(jīng)營報(博客，微博)》記者表示。這一債務(wù)融資工具采用市場化定價方式發(fā)行，發(fā)行利率根據(jù)企業(yè)和融資工具級別，結(jié)合銀行間市場資金面情況定價。據(jù)介紹，現(xiàn)階段AAA級中票利率在5.5%左右，10月13日華夏幸福(600340,股吧)發(fā)行不超過39億元中期票據(jù)，據(jù)其董秘透露，發(fā)行成本在7%左右。

　　“更重要的是中票融資更自由。”上述人士表示，其他融資手段審批復(fù)雜，例如開發(fā)貸銀行實行名單制管理，企業(yè)債需要得到國土部和住建部審批。要不就是耗時耗力，要不就根部沒有機會。而中票只需要在交易商協(xié)會注冊，手續(xù)簡單。而且對于資金的使用并未做過多限制，比如上述華夏幸福的中票，其董秘表示：“中票發(fā)行無需抵押物、不限制資金用途，還可全部用于補充流動資金。”

　　手中有糧心中不慌

　　正是融資窗口的打開，讓開發(fā)商紛紛趨之若鶩。“這是一個很好的融資機會。”招商地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，并非因為企業(yè)資金鏈緊張，而是有利于企業(yè)以較低成本獲得足額的發(fā)展資金。

　　持這種態(tài)度的并非僅僅招商地產(chǎn)，在面對投資者市華夏幸福也表示，現(xiàn)有中期票據(jù)的發(fā)行成本比公司上半年的總?cè)谫Y成本低了3%，此舉將會降低公司融資成本，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

　　而招商地產(chǎn)此次第二度發(fā)債，雖然不是中期票據(jù)，但從利率上看更有吸引力。在國泰君安分析師侯麗科看來，招商地產(chǎn)發(fā)行的80億元可轉(zhuǎn)債將進一步提供低成本的融資渠道，會增強招商地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營積極性。而海通證券(600837,股吧)的分析師涂力磊則預(yù)測，目前招商地產(chǎn)綜合資金成本在5%左右，而一旦發(fā)行可轉(zhuǎn)債成功，將可成功節(jié)約1.6億元稅前財務(wù)成本。雖然這筆可轉(zhuǎn)債還需要國土部門的審核，但侯麗科預(yù)計：“在行政調(diào)控逐步淡化的背景下，通過審核的可能性較大。”

　　“準備點彈藥，下一波開拓會更迅速。”華南某開發(fā)商的投資部門負責人如是評價同行的大規(guī)模發(fā)債。事實上今年前三季度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場頗為平淡。按Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已公布三季報的80家房企中，營業(yè)總收入雖然同比有所增長，但歸屬母公司股東的凈利潤同比下降了9.7%，招商地產(chǎn)前三季度凈利潤就下降了38%。

　　毛利下降的同時，庫存也成為問題。以廣東為例，今年1~9月，全省商品房銷售面積以及銷售額分別下降了10.4%和10.7%，而庫存方面，截至9月期末，廣東商品房代售面積同比增長22.7%，其中商鋪住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創(chuàng)下歷史新高。其中今年廣東全省批準的預(yù)售面積至少有10909.89萬平方米，但同期實現(xiàn)的銷售只有5927.54萬平方米，供求比例為1.84:1。

　　在這種環(huán)境下談“積極開拓”是否為時尚早?“土地與樓市是兩個市場”上述房企投資負責人表示，預(yù)計近期土地市場的價格比較合理，如果待一手樓市有所恢復(fù)再拓展土地市場“成本又會大幅提高。”其表示。

　　中銀國際公布的市場監(jiān)控報告顯示，隨著樓市政策環(huán)境持續(xù)寬松和落地，房地產(chǎn)成交呈現(xiàn)緩慢放量的態(tài)勢。10月20日至同月26日的銷售數(shù)據(jù)顯示，17個城市的合計成交為423.5萬平方米，環(huán)比上升10.2%。而中銀國際觀察的3個月移動平均去化月數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)明顯下降。“顯示樓市庫存從高位開始逐步去化中，行業(yè)整體企穩(wěn)跡象明顯”。

　　但該報告同時提醒，多數(shù)房企三季度業(yè)績表現(xiàn)并不理想，毛利率下滑幅度超出市場預(yù)期，顯示開發(fā)商的利潤空間受到地價與需求的雙重擠壓，“行業(yè)確實已進入一輪較大的調(diào)整周期中”。上述房企投資負責人表示。

　　顯然，有著資金成本優(yōu)勢的大型房企在這個過程中依然有著不少機會，10月22日，卓爾發(fā)展公告稱，以5.86億元出售了兩個附屬公司股權(quán)。再之前，美好置業(yè)也出售了舊改項目獲得38億元回款。未來，資金實力不足的中小開發(fā)商“旁大款”將會更明顯，也許正因為如此，在一些大型房企看來，這又是另一種機遇。