央行“9·30房貸新政”出臺半個多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guān)注。作為上世紀60年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國“兩房”(房利美、房地美)貸款證券化曾大大提高市場資產(chǎn)流動性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機至今仍在影響著全球經(jīng)濟。如今，這一模式也開始向我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域挺進。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中國版“兩房”開閘有利于信貸環(huán)境寬松，或?qū)⑶藙?0萬億元房貸資金，但同時也要吸取美國房貸證券化速度過快、規(guī)模過大等教訓，嚴防房地產(chǎn)金融泡沫風險。

　　中國版“兩房”啟動，將可拓寬房貸資金來源

　　“9·30房貸新政”中提出，增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，MBS最早于上世紀60年代在美國出現(xiàn)，是銀行及儲蓄機構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之后快速發(fā)展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，極大地促進了美國金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　“MBS的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題，拓寬房貸資金來源。”重慶大學金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，房地產(chǎn)貸款余額達16.16萬億元人民幣，其中，個人購房貸款余額10.74萬億元，占比高達66.5%。“這部分龐大的沉積資產(chǎn)限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風險，推高了房貸成本。”也就是說，一旦我國MBS啟動，將可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進入房貸渠道。

　　既可賣出“沉積資產(chǎn)”盤活信貸，銀行為何不積極?

　　民生證券分析師鄒恒超認為，若MBS得以推行，對購房者和投資者來說都能從中獲益的。過去銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足，通過發(fā)行長期限專項金融債和MBS，可增加銀行按揭貸款配置動力，按揭利率也會小幅回落。對于投資者而言，其資金有了流向購房者的渠道，MBS會為不同風險偏好的投資者提供相應(yīng)金融工具。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，我國MBS市場發(fā)展在2005年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵發(fā)展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需時日。

　　據(jù)悉，2005年，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行曾作為試點單位，被批準分別進行信貸資產(chǎn)證券化(ABS)和住房抵押貸款證券化(MBS)的試點。但僅由中國建設(shè)銀行分別于2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發(fā)行過兩期RMBS(銀行資產(chǎn)證券化)。

　　“MBS難一蹴而就，市場和技術(shù)性問題可能會制約MBS市場短期的大規(guī)模擴張。”上海浦東發(fā)展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽說，MBS微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗估計。此外，目前市場利率風險低、高收益的替代性資產(chǎn)較多，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力。

　　專家指出，由于收益率低，市場需求不足，銀行推行MBS的積極性不高。有消息稱，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內(nèi)部調(diào)研，但尚無具體時間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示，暫時還未對MBS開展深入研究。廣發(fā)銀行則表示，目前并無相關(guān)想法和計劃。

　　“雖然政策提出鼓勵MBS的發(fā)展，但是當前情況下起點太低，還需要完善MBS相關(guān)政策，理順流程，并為銀行提供發(fā)展的平臺，建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問高級研究員鄭宇潔說。

　　防范風險，應(yīng)該如何走、又吸取怎樣的教訓?

　　“成也蕭何，敗也蕭何”。作為典型的房地產(chǎn)金融衍生品，MBS在促進美國金融市場和房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時，也因“兩房”對不良基礎(chǔ)資產(chǎn)多次打包出售，發(fā)展速度過快、規(guī)模過大，最終隨著房地產(chǎn)市場泡沫破裂，引發(fā)了次貸危機，美國房市和金融體系由此陷入嚴重危機。

　　如今，隨著中國版“兩房”的啟動，不少專家和市場人士也表示了擔憂。我們應(yīng)該如何走，又吸取怎樣的教訓?

　　有分析人士指出，在當前我國整個經(jīng)濟杠桿較高的情況下，過快推進MBS可能會加大我國房地產(chǎn)金融風險。此外，MBS一旦大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)泡沫向金融系統(tǒng)傳導的防火墻將被拆除。山西證券分析師張旭認為，MBS和REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)融資工具更加豐富，房地產(chǎn)金融行為更加市場化，風險也進一步被延后且鏈條延長。

　　鄭宇潔提出，推進MBS實施，需要防范房地產(chǎn)金融泡沫風險，對購房者的資格審查不能松懈，銀行不能僅僅看重自身利益，而不顧房地產(chǎn)市場整體風險，按照審慎原則，加強監(jiān)督和管理。

　　“如果MBS僅限于在銀行間市場交易的話，可能會出現(xiàn)銀行之間達成一個相互購買對方產(chǎn)品的默契，以將貸款資產(chǎn)騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管。”財經(jīng)評論員余豐慧表示，中國在利率完全市場化之前，MBS發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國推進MBS還需要科學的頂層設(shè)計、完全市場化的利率等。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，在目前我國房地產(chǎn)市場正在調(diào)整的背景下，不宜過快推行MBS，這將會增加房地產(chǎn)金融風險，阻礙房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。(記者馮璐、張翅、武衛(wèi)紅)

　　【編輯:陳璞】