樓市迫近“新常態(tài)”

　　一線城市房價(jià)全面告負(fù)

　　房價(jià)降價(jià)風(fēng)終于全面刮到了最堅(jiān)固的堡壘。

　　8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，7月份，四大一線城市中房價(jià)惟一還在堅(jiān)挺的北京也終于撐不住了，出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)，這也是北京房價(jià)自2012年6月以來首現(xiàn)下跌。

　　“一線城市房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于房企的主動(dòng)降價(jià)。”國研中心一位要求匿名的負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“在開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價(jià)換量，真實(shí)的需求是存在的。”

　　在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)出“北上廣深四大一線城市房價(jià)首現(xiàn)環(huán)比全面下跌”的官方數(shù)據(jù)之后，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)態(tài)勢(shì)恐將進(jìn)一步持續(xù)，樓市正被迫進(jìn)入“新常態(tài)”。

　　“在如今的市場(chǎng)局面下，盡管地方政府救市仍然不遺余力，但中央在政策刺激方面是有底線和尺度的，地方政府目前的救市政策很難起到立竿見影的效果。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“應(yīng)對(duì)這輪市場(chǎng)調(diào)整，關(guān)鍵還在開發(fā)商自身。”

　　“明降20%”的意義

　　8月16日，北京東亞新華地產(chǎn)突然宣布，旗下東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格，成為樓市低迷以來，北京首個(gè)明確宣布直降的樓盤。

　　本報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次，東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目共推出辦公、住宅各50套房源特價(jià)銷售，其中辦公類房源14900元/平方米起售，住宅類房源18900元/平方米起售，相比今年4月7日該項(xiàng)目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米，售價(jià)分別下降了6100元/平方米和4400元/平方米，降價(jià)幅度在20%左右。

　　“我們預(yù)測(cè)今年下半年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的變化，仍然是以價(jià)換量為主。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬對(duì)記者表示，這主要是基于對(duì)樓市政策和同行業(yè)對(duì)手的觀察。

　　但一位目前在北京也有項(xiàng)目在售的開發(fā)商則對(duì)記者稱：“對(duì)于開發(fā)商而言，明降20%和暗降20%的意義是完全不同的，這預(yù)示了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的態(tài)度和判斷。尤其是這一項(xiàng)目降價(jià)后的效果是很明顯的，下半年將有更多的開發(fā)商采取這種直降的方式入市。”

　　事實(shí)上，東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目并非北京目前降價(jià)幅度最大的樓盤。

　　同在8月16日這天，首開常青藤項(xiàng)目推出四期雙樓王的3號(hào)樓和43號(hào)樓。銷售人員對(duì)記者介紹：“新開的房源均價(jià)在32000元/平方米-33000元/平方米，相比前期42000元/平方米的售價(jià)直降萬元。”

　　除北京之外，同為一線城市的深圳，新開盤項(xiàng)目也放低了“身段”，開始低價(jià)入市。8月16日，華業(yè)·玫瑰四季開盤，主流戶型均價(jià)在22000元-24000元/平方米。

　　“這個(gè)項(xiàng)目離地鐵站不遠(yuǎn)，交通方便，但開盤價(jià)格比周圍二手房價(jià)格還低。”在現(xiàn)場(chǎng)辦理購房手續(xù)的一位購房者李先生對(duì)記者說。

　　中國指數(shù)研究院一位人士指出，早在今年5、6月份，上海、廣州部分項(xiàng)目就已經(jīng)開始暗中調(diào)價(jià)，價(jià)格下調(diào)幅度在10%-15%左右。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則更能說明問題：7月份，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%;二手房價(jià)格環(huán)比跌幅則分別為0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。

　　“北京取消限購的幾率不大，因?yàn)槿∠拶弾淼挠绊懱?目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并不充裕，需要走量來回收資金。”賈玉鵬認(rèn)為，既然遲早要降，開發(fā)商不如將價(jià)格調(diào)整到位，較早地獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，搶占客源。

　　明降或轉(zhuǎn)為暗降

　　與北上廣深出現(xiàn)的樓盤降價(jià)相對(duì)應(yīng)的是，一線城市不斷走高的庫存量。

　　“目前四個(gè)一線城市房價(jià)指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，這和整個(gè)庫存壓力較大有關(guān)。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前一線城市還沒有公開救市的做法，限購、限貸政策仍比較緊，同時(shí)購房者也在觀望，進(jìn)而導(dǎo)致庫存積壓，這反過來倒逼房企降價(jià)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長27.5%。這意味著繼6月份庫存量創(chuàng)新高后，7月一線城市庫存繼續(xù)攀升。

　　具體而言，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

　　從庫存和銷售量之比(簡稱“存銷比”)情況來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個(gè)月、17.2個(gè)月、14.1個(gè)月和14.7個(gè)月。而在2013年年末，上述4個(gè)城市的存銷比分別為7.6個(gè)月、8.7個(gè)月、9.0個(gè)月和11.9個(gè)月。

　　“顯然，2014年一線城市樓市消化庫存變得較為艱難，尤其是北京，存銷比反彈力度較大，由去年庫存壓力最小逆轉(zhuǎn)成為今年庫存壓力最大的一線城市。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

　　賈玉鵬則表示，目前北京很多樓盤還是以暗降為主，但隨著時(shí)間的推移，會(huì)有越來越多的項(xiàng)目加入到明降隊(duì)伍中。

　　“2014年即將過去8個(gè)月，對(duì)于上市房企來講，年報(bào)業(yè)績壓頂，其在9-10月份將加大推盤力度，適度調(diào)整價(jià)格搶收‘金九銀十’。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不贊同。對(duì)于未來房價(jià)的判斷，賈玉鵬認(rèn)為，如果政策不發(fā)生大的變動(dòng)，單純以市場(chǎng)情況分析，隨著以價(jià)換量的持續(xù)，到明年一二季度，購房者會(huì)普遍接受和認(rèn)可當(dāng)時(shí)的房價(jià)，這樣最晚到明年第三季度，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)因成交量的支撐而抬頭。

　　“不過，總體上來看，目前一些樓盤大幅降價(jià)的房源數(shù)量仍較少，開發(fā)商主要還是出于一種銷售策略，即拿出少部分特價(jià)房吸引客戶，帶動(dòng)成交量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　應(yīng)對(duì)樓市“新常態(tài)”

　　在本輪樓市調(diào)整中，地方政府在“救市”表現(xiàn)上可謂積極。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購，在46個(gè)限購城市中，目前以各種形式“靈活”調(diào)節(jié)樓市的已近九成。

　　與此同時(shí)，在樓市下行趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)的情況下，隨著多地放松限購獲得中央默許，一些地方政策微調(diào)的窗口也已經(jīng)打開。

　　據(jù)公開信息顯示，7月下旬，四川眉山出臺(tái)政策，購房即享政府60元/平方米補(bǔ)貼。同樣出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策的還有浙江紹興、安徽蕪湖、四川遂寧等5個(gè)城市。而其他在房地產(chǎn)交易方面進(jìn)行政策調(diào)整的省市則接近20個(gè)。

　　“從已有救市城市的舉措來看，不外乎契稅減免、購房補(bǔ)貼、放松公積金貸款條件、購房入戶等方面。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出，除了關(guān)鍵性的銀行“限貸”尚未明顯放松外，事實(shí)上，地方政府的行政調(diào)控手段，已與2008年救市措施無異。

　　不過，市場(chǎng)和開發(fā)商對(duì)此或許并不買賬。

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境。”住建部政策研究中心主任秦虹指出。

　　盡管市場(chǎng)上對(duì)上海等地限貸放松的傳言已經(jīng)傳出多日，但放松限貸的政策并沒有得到官方確認(rèn)。

　　“從信貸、財(cái)政補(bǔ)貼等方面進(jìn)行救市的仍然集中在三四線城市，二線城市放松限貸政策還需要時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)成為市場(chǎng)的主流。”一位全國性開發(fā)商對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個(gè)特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)增速從高速向中高速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”。

　　“本輪樓市調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)的深度調(diào)整，并非政策引發(fā)。”世聯(lián)行杭州顧問部一位顧問對(duì)本報(bào)記者指出，“在信貸環(huán)境吃緊、財(cái)務(wù)成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商應(yīng)采取更為積極主動(dòng)的市場(chǎng)手段去庫存，加速周轉(zhuǎn)速度，以應(yīng)對(duì)本輪樓市調(diào)整。”

　　風(fēng)向似乎正發(fā)生根本性的改變。

　　【編輯:孫建永】