2012年，河南省繼續(xù)貫徹國家和地方的宏觀調控政策措施，進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導、規(guī)范和管理，加大住房供應結構調整，加快保障性住房建設力度，扎實開展為企業(yè)服務活動，引導住房合理消費，宏觀調控取得積極成效，全年全省房地產(chǎn)市場總體上保持了相對平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。2013年，河南省房地產(chǎn)市場依然面臨復雜嚴峻的形勢，不確定、不穩(wěn)定因素仍然較多，需要積極應對。

　　一、2012年全省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行基本情況

　?、狈康禺a(chǎn)開發(fā)投資在波動中增長，非住宅類投資保持高速增長

　　2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)一季度平穩(wěn)、二季度下滑、三季度波動、四季度緩慢回升的態(tài)勢。全年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資3035.29億元，同比增長15.6%，增速同比回落8.6個百分點，比一季度回落9.0個百分點，與上半年持平，比前三季度加快1.9個百分點。

　　從房屋用途看，2012年全省住宅投資2203.06億元，增長9.0%，增速低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速6.6個百分點。非住宅類投資832.23億元，增長37.5%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速21.9個百分點。在非住宅類投資中，辦公樓投資136.35億元，增長18.1%;商業(yè)營業(yè)用房投資319.39億元，增長33.4%;其他投資376.49億元，增長50.3%。

　?、查_發(fā)企業(yè)資金來源有所好轉，企業(yè)自籌資金是主渠道

　　2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源3455.04億元，同比增長19.5%，增速比上年同期、一季度、上半年、前三季度分別加快2.4個、0.4個、3.3個和3.4個百分點。下半年以來，企業(yè)資金來源增速高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，并在波動中呈現(xiàn)回升態(tài)勢。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，自籌資金1920.72億元，同比增長15.8%，所占比重由上年同期的57.4%下降至55.6%，企業(yè)自籌資金的能力有所減弱，但依然是企業(yè)資金來源的主渠道;國內貸款321.09億元，增長15.2%，占比9.3%;其他資金來源1212.10億元，增長28.1%，占比35.1%。

　?、撤课菔┕?、新開工面積增速回穩(wěn)，房屋竣工面積增速大幅回落

　　2012年，全省房屋施工面積增速呈現(xiàn)出一季度回落、二季度和三季度在波動中回落、四季度回穩(wěn)趨升的態(tài)勢。全年房屋施工面積29559.36萬平方米，比上年同期增長16.6%，增速比一季度、上半年分別回落5.4個和2.7個百分點，比前三季度加快0.4個百分點。其中，住宅施工面積23466.99萬平方米，增長13.8%，增速比一季度、上半年分別回落4.9個和3.6個百分點，比前三季度加快0.5個百分點，占房屋施工面積的比重為79.4%，同比降低2.0個百分點。

　　2012年，全省房屋新開工面積10515.11萬平方米，比上年同期增長6.3%，增速比一季度、上半年分別回落11.2個和4.6個百分點，比前三季度加快2.9個百分點。其中，住宅新開工面積8424.45萬平方米，同比增長2.7%，增速比一季度、上半年分別回落11.5個和7.2個百分點，比前三季度加快3.3個百分點, 住宅新開工面積增速低于房屋新開工面積增速3.6個百分點，占房屋新開工面積的比重為80.1%，同比降低2.8個百分點。全年房屋新開工面積增速呈現(xiàn)一季度大幅回落、二季度和三季度波動中回落、四季度波動中回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　2012年，全省房屋竣工面積增速持續(xù)大幅回落。全年房屋竣工面積5870.54萬平方米，比上年同期增長6.2%，增速比一季度、上半年、前三季度分別回落89.0個、25.3個和16.3個百分點。其中，住宅竣工面積4888.17萬平方米，增長1.7%，增速比一季度、上半年、前三季度分別回落79.0個、30.7個和17.5個百分點。住宅竣工面積增速低于房屋竣工面積增速4.5個百分點，占房屋竣工面積的比重為83.3%，同比降低3.7個百分點。

　?、瓷唐贩夸N售面積持續(xù)下降，但降幅在波動中逐漸收窄

　　2012年以來全省商品房銷售面積持續(xù)下降，但下半年降幅在波動中逐步收窄。全年全省商品房銷售面積為5968.49萬平方米，比上年同期下降4.9%，降幅比一季度擴大0.9個百分點，比上半年、前三季度分別收窄9.2個和4.9個百分點。其中，商品住宅銷售面積為5455.50萬平方米，同比下降4.7%，降幅比一季度擴大0.4個百分點，比上半年、前三季度分別收窄9.8個和4.4個百分點;非住宅類商品房銷售面積為512.99萬平方米，同比下降6.7%。其中，辦公樓126.49萬平方米，下降15.2%，商業(yè)營業(yè)用房297.96萬平方米，下降8.7%，其他房屋88.54萬平方米，增長19.0%。

　　2012年，全省商品房銷售額2286.67億元，同比增長4.1%，增速分別比一季度、上半年、前三季度加快3.3個、7.9個和5.7個百分點。其中，商品住宅銷售額1915.57億元，增長7.1%，增速分別比一季度、上半年、前三季度加快7.2個、10.0個和3.4個百分點;非住宅類商品房銷售額為371.10億元，同比下降9.2%。其中，辦公樓111.57億元，下降19.6%，商業(yè)營業(yè)用房228.15億元，下降7.1%，其他房屋31.38億元，增長29.0%。

　　⒌本年土地購置面積增速加快，待開發(fā)土地面積增加

　　2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積1742.63萬平方米，同比增長11.3%，增速分別比一季度、上半年、前三季度加快2.7個、18.1個和17.1個百分點。截止2012年底，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積1318.72萬平方米，比上年底增加354.42萬平方米。

　?、?ldquo;豫房景氣”指數(shù)仍在低位運行

　　2012年12月，豫房景氣指數(shù)值為91.53，分別比上月和去年同期回落0.47點和1.07點。豫房景氣指數(shù)仍在低位運行。六大分類指數(shù)環(huán)比和同比都是2升4降。12月份，豫房景氣指數(shù)比全國的國房景氣指數(shù)95.71低3.71點。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為86.97，比上月上升0.07點，比去年同期回落3.78點。資金來源分類指數(shù)為89.13，分別比上月和去年同期回落0.97點和0.27點。土地購置面積分類指數(shù)為74.03，比上月回落0.81點，比去年同期上升6.21點。房屋施工面積分類指數(shù)為93.25，比上月回落1.30點，比去年同期上升0.02點。商品房待售面積分類指數(shù)為93.78，比上月上升0.76點，比去年同期回落0.58點。商品房銷售價格分類指數(shù)為110.65，分別比上月和上年同期回落0.19點和4.89點。

　?、放c全國和中部省份比較房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售增速均低于全國和中部六省平均水平

　　從總量看，2012年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資居全國第10位、中部六省第2位，全省商品房銷售面積居全國第6位、中部六省第1位。從增速看，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于全國平均水平0.6個百分點、低于中部六省平均水平2.9個百分點，居全國第20位、中部六省第4位;商品房銷售面積增速低于全國平均水平6.7個百分點、低于中部六省平均水平5.1個百分點，居全國第23位、中部六省第6位。

　　二、全省房地產(chǎn)市場存在的主要問題

　　2012年全省房地產(chǎn)開發(fā)市場總體趨勢向好。由于影響房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展的不確定、不穩(wěn)定因素依然較多，運行中仍然存在一些突出問題，當前房地產(chǎn)市場調控處于關鍵時期，需要引起高度關注。

　　⒈區(qū)域發(fā)展不平衡

　　2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3035.29億元，增長15.6%。鄭州市完成投資1095.14億元，占全省投資的36.1%，比上年增長18.2%，高于全省增速2.6個百分點;洛陽市完成投資274.51億元，占全省投資的9.0%，比上年增長14.8%，低于全省增速0.8個百分點。增速最高的平頂山市達到44.8%，而許昌、焦作兩市分別下降5.1%和4.1%。全年完成投資超過100億的省轄市有10個，分別是鄭州市、洛陽市、平頂山市、安陽市、新鄉(xiāng)市、南陽市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2555.19億元，占全省房地產(chǎn)投資的84.2%，其余8個省轄市完成投資480.1億元，僅占全省房地產(chǎn)投資的15.8%。

　　⒉結構性矛盾突出

　　2012年，全省商品房開發(fā)結構得到較大調整，但結構性矛盾依然突出。一是90平方米及以下商品住宅占比偏低。2012年全省90平方米及以下商品住宅投資占商品住宅投資的比重為30.7%，施工面積占商品住宅施工面積的26.8%，新開工面積占商品住宅新開工面積的23.9%，距70%的目標還有很大差距;二是住宅占比降低，商業(yè)地產(chǎn)占比上升。全年住宅投資增長9.0%，比上年回落11.0個百分點，占房地產(chǎn)投資的比重由上年的77%下降到72.6%;商業(yè)營業(yè)用房投資增長33.4%，比上年加快9.8個百分點，占房地產(chǎn)投資的比重由上年的9.1%提升到10.5%;住宅施工面積增長13.8%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積增長25.5%，高于住宅11.7個百分點;住宅新開工面積增長2.7%，商業(yè)營業(yè)用房增長15.7%，高于住宅13個百分點。商業(yè)地產(chǎn)的快速增長，勢必造成商鋪供給過剩，目前商業(yè)地產(chǎn)已進入風險與機會并存階段，如繼續(xù)發(fā)展將會受到雙重考驗。因此，要密切關注辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時出臺政策予以引導，對于防止非理性投資過熱，促進我省房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有積極意義。

　?、成唐贩夸N售持續(xù)下降

　　今年以來全省商品房銷售一直是負增長，上半年跌至最低點，下降14.1%，7月份以后雖然下降幅度有所收窄，但仍處于負增長狀態(tài)。2012年全省商品房銷售面積5968.49萬平方米，下降4.9%。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)12月份問卷調查結果來看，國家的宏觀調控政策對本省2012年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響是深刻的，限購、貸款門檻提高、首付比例提高等各項政策效應明顯，投資、投機性需求和房價上漲過快的勢頭都得到了初步抑制，但同時應注意到，剛性需求和改善性需求在一定程度上也受到了抑制，企業(yè)銷售不暢，市場觀望氣氛濃厚，將影響開發(fā)企業(yè)資金周轉，對企業(yè)購置土地、開發(fā)新項目，以及后期市場供給，都會產(chǎn)生不利影響。

　?、捶康禺a(chǎn)貸款規(guī)模不足

　　受信貸政策影響，房地產(chǎn)貸款規(guī)模不足，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本在繼續(xù)上升，資金趨緊，資金鏈面臨考驗，影響到了開發(fā)投資速度、開發(fā)規(guī)模和市場的投放量。2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內貸款增長15.2%，低于企業(yè)資金來源增速4.3個百分點，僅占9.3%。其中，銀行貸款增長13.3%，低于國內貸款增速1.9個百分點。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持亟待強化。

　?、捣康禺a(chǎn)開發(fā)市場管理尚需進一步規(guī)范

　　2012年，全省房地產(chǎn)業(yè)完成投資4639.10億元，增長23.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占房地產(chǎn)業(yè)的比重僅為65.4%，分別比上年同期、今年一季度、上半年、降低4.5個、5.9個、2.7個和0.9個百分點，也低于全國平均水平12.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占房地產(chǎn)業(yè)投資比重偏低，說明非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)及其他房地產(chǎn)活動較多，需要進一步加強房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

　　三、2013年河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場走勢的基本判斷

　　自2012年12月以來，國家已經(jīng)多次發(fā)出了調控不松、鞏固效果的信號。12月4日，中央政治局會議就提出了要加強房地產(chǎn)市場調控和住房保障工作;12月16日，中央經(jīng)濟工作會議再次明確了要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖;12月18日，國土部又對土地市場出臺系列政策以遏制地王的不斷出現(xiàn)。再到12月25日住建部的表態(tài)，一系列的動向都指向了政策不松、堅持調控。這對河南省來講既是挑戰(zhàn)，也是機遇。

　　⒈ 有利條件

　　首先是宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)向好。2013年是全面貫徹落實十八大精神和實施《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》的開局之年，也是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關鍵一年，是為全面建成小康社會奠定堅實基礎的重要一年，經(jīng)濟發(fā)展將穩(wěn)中求進，經(jīng)濟體制改革政策繼續(xù)推進，十八大提出的經(jīng)濟發(fā)展目標，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了動力;其次是貨幣政策保持穩(wěn)健取向。中央經(jīng)濟工作會議提出2013年將繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，在經(jīng)濟增長趨穩(wěn)的背景下，2013年貨幣政策將保持穩(wěn)健向好的取向，穩(wěn)健的貨幣政策為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來利好;第三是城鎮(zhèn)化進程的加快。中央經(jīng)濟工作會議明確指出，要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質量。持續(xù)增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化，將為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來重大發(fā)展契機。城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，據(jù)有關部門測算河南城鎮(zhèn)化增長速度將保持年均1.8%，即每年將新增180萬城鎮(zhèn)人口，無疑會給房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展空間。

　?、?制約因素

　　首先是國際經(jīng)濟形勢依然錯綜復雜、充滿變數(shù)，世界經(jīng)濟低速增長態(tài)勢仍將延續(xù)，河南經(jīng)濟發(fā)展風險和挑戰(zhàn)并存，經(jīng)濟增長的下行壓力依在。其次是國家房地產(chǎn)調控政策將繼續(xù)堅持適度從緊的取向，抑制房地產(chǎn)的投資投機性需求的政策不會改變，房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)異動，國家將會出臺更嚴厲的調控政策。第三是房地產(chǎn)企業(yè)本身發(fā)展面臨的困難，如企業(yè)規(guī)模小，自有資金少，抗風險能力差，都將會對房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展帶來不利影響。

　　綜合判斷，2013年在繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調控的背景下，河南房地產(chǎn)開發(fā)市場仍將面臨著支撐發(fā)展的有力條件，同時也面臨諸多不確定、不穩(wěn)定的制約因素，但影響河南房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵因素還要看國家宏觀調控政策的走向、力度和開發(fā)企業(yè)、消費者的信心。只要我們堅定信心，認真貫徹國家和地方已經(jīng)出臺的關于房地產(chǎn)市場調控政策措施，適時增強房地產(chǎn)市場調控政策措施的靈活性、針對性、前瞻性和有效性，2013年房地產(chǎn)市場將進一步回歸理性。

　　四、促進全省房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展的建議

　?、崩^續(xù)貫徹落實好房地產(chǎn)調控政策

　　中央經(jīng)濟工作會議提出了要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖。2013年要結合河南實際，進一步增強調控的靈活性和前瞻性，準確把握調控力度、節(jié)奏和重點，強化機遇意識，積極引導和調控房地產(chǎn)市場走勢。

　　⒉努力增加有效供給

　　一是調整商品房供應結構。在繼續(xù)加強樓市宏觀調控的同時，應根據(jù)市場需求和城鎮(zhèn)化進程的需求，合理分配土地出讓和項目審批工作，兼顧低收入人群保障性住房和中高收入消費性住房需要，保障不同階層消費者住房需求;二是繼續(xù)加快保障性安居工程建設。積極推進續(xù)建項目建設，加大督查力度，保證土地、資金等要素供給，不斷完善保障性住房建設分配管理等制度，力爭保障性住房發(fā)展速度不低于商品房發(fā)展速度;三是加快推進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)遷村并居、城中村改造、城郊村改造和新型農(nóng)村社區(qū)建設;四是積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。結合城市新區(qū)、城市組團建設，因地制宜地推進省轄市和縣(市)中心商務區(qū)和特色商業(yè)街(區(qū))建設;五是不斷拓展縣域房地產(chǎn)開發(fā)。適應房地產(chǎn)市場向縣級轉移的趨勢，加快縣域房地產(chǎn)發(fā)展，努力培養(yǎng)我省房地產(chǎn)投資的新增長點。

　?、撤e極引導合理消費需求

　　加強房地產(chǎn)調控政策宣傳，引導媒體客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，增強居民理性消費信心，樹立梯度住房消費理念，倡導消費者在不同年齡段、不同收入水平，選擇不同的住房消費方式。通過多種形式的宣傳，創(chuàng)造良好的社會輿論氛圍，既穩(wěn)定購房者的消費預期，也穩(wěn)定企業(yè)的市場預期，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　?、辞袑嵶龊梅€(wěn)定房價工作

　　一是加大土地供應，完善土地“招拍掛”制度?？茖W編制房地產(chǎn)供地計劃，大力推進“限房價、競地價”方式，合理確定土地招投標價格，研究制定土地招投標最高限價措施，細化經(jīng)營性用地的用途，對不同用途的商業(yè)用地采取差別化“招拍掛”方式，如對商業(yè)、別墅、高檔公寓用地可采取“價高者得”的“招拍掛”方式，對普通住宅建設用地探索和推行“綜合評標法”，完善合理的土地價格形成機制，保障土地利用的高效和優(yōu)化配置;二是加強對房價的監(jiān)管和調控，抑制房價過快上漲，防止房價報復性反彈。

　?、当M力緩解資金緊張

　　一是加大金融對房地產(chǎn)開發(fā)支持力度。開展銀企對接，擴大銀行信貸規(guī)模，爭取銀行對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目資金支持力度，縮短放款周期，加快企業(yè)銷售回款速度;二是拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具，吸引社會資金進入住房開發(fā)和保障領域，探索商業(yè)性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制等。

　?、哆M一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

　　一是加快處置閑置房地產(chǎn)用地。全面掌握閑置房地產(chǎn)用地的情況，對已拿地未進行實質性開發(fā)的商品房項目進行清理，督促房地產(chǎn)商加快開發(fā)進度;二是調整規(guī)費征收。進一步清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不合理收費，沒有政策規(guī)定的堅決取消;三是加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯(lián)動機制，盡快妥善解決存在的問題;四是繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場信息發(fā)布工作和信息披露制度，加強房地產(chǎn)市場走勢的監(jiān)測和判斷，及時發(fā)現(xiàn)和妥善處理出現(xiàn)的新情況、新問題;五是進一步加強房地產(chǎn)市場管理，切實規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨省(市、區(qū))、省轄市異地開發(fā)項目監(jiān)管工作。