寫字樓市場：一線城市甲級寫字樓租金上漲

　　截止到2013年上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3400萬平方米。在未來3年內(nèi)，未來供應(yīng)量將有望超過5800萬平方米。在甲級寫字樓總存量中，一線城市占比高達(dá)60.3%。其中，僅上海、北京兩城市甲級寫字樓存量占比達(dá)46.7%。高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測的中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均租賃價格上漲至每月每平方米202元(折合每月每建筑平方米141元)。其中，北京作為中國寫字樓租金最貴的城市租金繼續(xù)領(lǐng)跑全國，有效凈租金達(dá)到每月每平方米514元(折合每月每建筑平方米360元)。上海以每月每平方米405元(折合每月每建筑平方米284元)緊隨其后。截止到2013年上半年，中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均空置率為11%。其中，北京、上海等一線城市持續(xù)高租金及低空置。相比之下以青島、重慶、成都為首的部分二線城市由于新增供應(yīng)陸續(xù)進(jìn)入市場且短期內(nèi)無法被消化，空置率均超過30%。

　　零售物業(yè)市場：一線及二線城市新增以購物中心為主

　　截止到2013年上半年，20大城市零售物業(yè)總存量超過5600萬平方米，其中，一線城市購物中心占比為70%，百貨占比接近22%，二線城市購物中心占比接近58%，百貨占比為33%。在一線城市中，深圳購物中心占比最高，約占整體零售物業(yè)存量的79%。而北京，作為中國最大零售物業(yè)市場，百貨占北京整體零售物業(yè)存量的24%，位居一線城市之首。二線城市百貨平均占比約為45%，其中大連最高，接近60%。而華東各市購物中心占比較高，多數(shù)超過60%，其中寧波購物中心占比超過80%，居20大城市之首。零售物業(yè)未來三年的新增供應(yīng)量將超過3800萬平方米，絕大部分新增供應(yīng)將以購物中心為主，一線城市新增購物中心占比將超過95%，而二線城市將超過87%。從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近 10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門等城市由于部分項目招商未達(dá)到市場預(yù)期，購物中心空置率高達(dá)15%-20%。

　　投資市場：整售投資活躍

　　2013年上半年中國整售投資市場比較活躍。報告顯示資金來源呈現(xiàn)多源化趨勢，除傳統(tǒng)的基金、保險機(jī)構(gòu)等，有更多人民幣信托、家族資金、上市公司加入投資者行列。雖然去杠桿化趨勢進(jìn)一步限制了買方購買力，由于住宅投資收到抑制，寫字樓市場和零售物業(yè)投資市場仍舊持續(xù)升溫。在各類民間資本不斷加碼商業(yè)地產(chǎn)推高散售價格的同時，不少知名投資機(jī)構(gòu)也在加緊收購整售項目，特別是零售物業(yè)項目。以投資為目的的大宗交易數(shù)量不斷上升。無論境內(nèi)商業(yè)管理公司，還是境外大型商業(yè)基金，都準(zhǔn)確迅速在一、二線城市布局。由于目前市場處于高位，預(yù)計更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有方將陸續(xù)出讓手中的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　對于零售地產(chǎn)市場而言，未來將呈現(xiàn)多樣化格局，網(wǎng)絡(luò)購物將表現(xiàn)出更大的增長潛力，網(wǎng)絡(luò)零售市場交易總額占社會消費(fèi)品零售總額的比例將持續(xù)上升。為了抵御電商的沖擊，越來越多的開發(fā)商傾向于將其新項目定位為購物中心，預(yù)計未來購物中心的市場份額將穩(wěn)步上升。

　　新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)發(fā)展趨向多元化，商業(yè)地產(chǎn)將有穩(wěn)定需求支撐

　　20余年來，特別是房改以后，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的作用，也產(chǎn)生了一系列的問題。自2003年起，針對房價上漲過快帶來的社會矛盾和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，我國及時實施了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并加快建立健全住房保障制度。通過不斷細(xì)化政策，房價過快上漲的趨勢得到抑制，住房投資投機(jī)需求基本消失，調(diào)控政策取得了階段性成效。但目前房價穩(wěn)定在一定程度上是限購、限貸、限價和行政問責(zé)等措施的作用，而不是市場本身發(fā)展的結(jié)果，反彈壓力大。許多政策仍具有短期化、相機(jī)化、被動式的特點，調(diào)控的總體效果仍不理想，政策變化比較快，社會預(yù)期不穩(wěn)定，民眾質(zhì)疑也較多。

　　可以說，時至今日，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)已漸趨穩(wěn)定，相關(guān)矛盾已基本暴露，具備了建立長效調(diào)控的基礎(chǔ)。在新形勢下，房地產(chǎn)市場調(diào)控必須變“被動”為“主動”，從長效住房制度設(shè)計的角度進(jìn)一步完善市場調(diào)控。

　　不能偏失——重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)和社會雙重職能

　　作為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力之一，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展中國家城鎮(zhèn)化過程中的客觀要求。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例不斷增大，2012年全國為19.7%，北京為 48.8%，上海為45.3%。在20世紀(jì)90年代應(yīng)對亞洲金融危機(jī)和2009年拉動經(jīng)濟(jì)增長過程中，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)揮了作用。完成城市化進(jìn)程后的多數(shù)發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)投資占GDP的比例一般會穩(wěn)定3%—5%，而我國2012年這一比例為13.8%。

　　同時，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)系到民生、執(zhí)政能力的產(chǎn)業(yè)。世界上多數(shù)國家都努力通過住房政策穩(wěn)定社會、提高公民認(rèn)同感。因此，應(yīng)該更加重視房地產(chǎn)業(yè)的社會職能，將住房政策作為提高人民生活水平、實現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。

　　當(dāng)然，住房制度改革初期曾過多注重市場化，過多偏重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)職能，現(xiàn)在需要通過加大住房保障等手段進(jìn)行糾正。但不能因為社會輿論對其社會職能渲染較多而糾正過偏，房地產(chǎn)業(yè)還必須履行經(jīng)濟(jì)和社會雙重職能，這仍然應(yīng)該作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個基本原則。

　　相互銜接——明晰住房供應(yīng)中市場與保障雙重體系

　　當(dāng)前，我國的住房市場化供應(yīng)體系已基本建立，多數(shù)家庭通過市場解決了住房困難問題。2011年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到32.7平方米。市場在解決效率問題的同時，難以兼顧公平，部分中低收入家庭無法通過市場解決住房問題，全國城市人均住房面積低于16平方米的家庭還占 25.5%，因此必須加大保障性住房供應(yīng)力度，“十二五”期間將保障性住房建設(shè)作為重點是必要和及時的。

　　住房的保障供應(yīng)與市場供應(yīng)必須相互銜接而不是彼此分割。一是在保障性住房建設(shè)供應(yīng)中更好地利用市場機(jī)制，如通過政府購買或補(bǔ)貼支持企業(yè)建設(shè)經(jīng)營保障性住房，用市場的基本規(guī)律規(guī)范保障性住房的建設(shè)和公共資源的配置，是保障性住房可持續(xù)發(fā)展的必要條件。二是要建立從保障到市場的通道，鼓勵中低收入家庭通過努力勞動提高收入，改善住房條件，如通過經(jīng)濟(jì)適用住房的共有產(chǎn)權(quán)、公共租賃住房的先租后售，使中低收入家庭進(jìn)入市場時獲得政府的扶持。進(jìn)一步細(xì)化住房分類供應(yīng)制度，消除保障與市場間的“夾心層”，形成有梯度的住房消費(fèi)模式。

　　市場和保障共同構(gòu)成的“雙體系”，不同于計劃體制向市場體制轉(zhuǎn)變過程中的“雙軌制”，而是符合“處理好政府和市場的關(guān)系，更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用”要求的長期性制度安排。既不能再在大力發(fā)展市場化住房時忽視保障性住房建設(shè)供應(yīng)，也不能在大規(guī)模推進(jìn)保障性住房的時候沖擊市場化供應(yīng)體系，“市場主導(dǎo)”模式仍然應(yīng)該是我國住房供應(yīng)的長期特征?？紤]到各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平、收入水平、居住水平等差異，應(yīng)該允許不同地區(qū)探索具體的“雙體系”模式。

　　因地制宜——統(tǒng)籌住房保障中產(chǎn)權(quán)與租賃雙重模式

　　從國際經(jīng)驗看，住房保障可分為解決居住安全問題、滿足基本住房、改善居住質(zhì)量和環(huán)境、提高住房自有率等四個階段。目前，我國的住房保障還處于初期階段，仍應(yīng)以解決新城鎮(zhèn)居民和低收入老城鎮(zhèn)居民的居住安全和基本居住需求為主，有一個漸進(jìn)的過程。

　　做好住房保障與住房困難家庭相匹配的理想做法是住房普查，但由于當(dāng)前城市的居住地與戶籍地分離現(xiàn)象突出，居住狀態(tài)復(fù)雜，實際也很難通過住房調(diào)查精確地確定住房困難群體的數(shù)量。而且，從國際經(jīng)驗看，任何城市的住房困難對象都是動態(tài)變化的，不可能在短時期內(nèi)“一勞永逸”地全面解決住房困難。例如，新加坡組屋的預(yù)售、我國香港的公屋輪候，都需要3年左右時間。因此，可以通過住房保障申請家庭的數(shù)量來確定住房保障的建設(shè)供應(yīng)量，然后在政策實施中依據(jù)申請家庭的數(shù)量、結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行實時調(diào)整。此外，城市住房保障覆蓋面還必須與城市住房困難家庭需求、財政能力相適應(yīng)。

　　不同城市可以因地制宜，確定相應(yīng)的住房保障方式。在住房供應(yīng)緊張的城市，以新建保障性住房為主，在供求矛盾不大的城市，以貨幣補(bǔ)貼為主。為減少管理成本和統(tǒng)籌保障性住房資源，可以將現(xiàn)有的各種保障性住房歸并為產(chǎn)權(quán)型和租賃型兩類。產(chǎn)權(quán)型可采取有限產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等不同形式，租賃型可將廉租住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房等歸并為一種，根據(jù)不同保障對象的住房支付能力，給予相應(yīng)的租賃補(bǔ)貼。例如，最低收入家庭，租金主要由政府承擔(dān)，中低收入家庭，租金由政府和個人按比例分擔(dān)等，形成與收入相應(yīng)的梯度補(bǔ)貼機(jī)制。

　　穩(wěn)定預(yù)期——強(qiáng)化市場管理中供應(yīng)和需求雙向調(diào)控

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控將是我國城鎮(zhèn)化過程中的一項長期任務(wù)。2011年，我國城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到51%，國際上許多國家在城市化達(dá)到40%～60%時，都遇到過非常嚴(yán)重的住房問題。而經(jīng)濟(jì)波動、貨幣供應(yīng)、人口導(dǎo)入、土地供應(yīng)、市場預(yù)期等變化，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定。房地產(chǎn)市場調(diào)控既要管理好住房價格和住房投資兩個主要宏觀目標(biāo)，又不能損害市場在微觀層面發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)性作用。

　　在人多地少的情況下，住房必須回歸居住功能，全面遏制投機(jī)需求。只有房價預(yù)期穩(wěn)定，才能帶來購房行為的理性和投資的均衡增長。各地需要結(jié)合房價問責(zé)制的要求，創(chuàng)新房價管理政策，可以借鑒德國對地價、房價、房租等實行“指導(dǎo)價”制度等經(jīng)驗。

　　同時，從目前的需求調(diào)控為主過渡到供需雙向調(diào)控。從土地供應(yīng)源頭做好供應(yīng)管理，根據(jù)城市發(fā)展的人口增長、產(chǎn)業(yè)布局等來規(guī)劃住房建設(shè)。提高市場供應(yīng)透明度，公布未來數(shù)年住房建設(shè)用地的總量和布局，公布當(dāng)年在建項目，穩(wěn)定市場。將普通中小套型商品住房和保障性住房土地供應(yīng)計劃分別制定。嚴(yán)格執(zhí)行“2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量”，未來若干年，對住房供應(yīng)緊張城市的供地計劃也應(yīng)參照此執(zhí)行，特別要加大市場化住房建設(shè)用地供應(yīng)，以“加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)”，建立長期均衡的住房供應(yīng)機(jī)制。

　　短期的工作重點是要完善住房限購政策，從行政限購逐步過渡到信貸等經(jīng)濟(jì)限購。鼓勵實施區(qū)域性限購，將住房限購與人口合理布局結(jié)合起來，如成都、貴陽、太原等中西部城市多只限主城區(qū)、不限郊區(qū)，是一種不錯的選擇。

　　從中長期看，要通過完善房產(chǎn)稅來逐步取代限購政策。目前，可試點對存量房征收房產(chǎn)稅，抑制對住房的過度需求。還要盡快完成對房地產(chǎn)稅收體系的整體設(shè)計，適時向社會公布，以在這一領(lǐng)域穩(wěn)定社會預(yù)期。

　　總體而言，可按照“長期調(diào)供應(yīng)，短期調(diào)需求”的原則，同時考慮住房的消費(fèi)屬性和投資屬性，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。短期的房地產(chǎn)市場波動具有資本市場的特征，信貸與社會預(yù)期等可作為穩(wěn)定市場的主要工具，中長期應(yīng)從土地供應(yīng)、住房供應(yīng)體系完善等入手。

　　針對目前城鎮(zhèn)化熱點問題，高緯環(huán)球指出，中國當(dāng)前城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的不合理、福利保障的無法普及、土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問題導(dǎo)致城鎮(zhèn)化無法在質(zhì)量上進(jìn)一步提升，很大程度上抑制了城鎮(zhèn)化對擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級的促進(jìn)作用，大量的資金在短時間內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場推高土地價格反而成為產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的障礙。新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺，預(yù)計中國政府將通過一系列的體制改革以及科學(xué)規(guī)劃來改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過度依賴土地財政、投資拉動的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進(jìn)以產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。

　　新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的發(fā)展方向及增長潛力，甚至將可能改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局。作為實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衍生需求，房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)將得到穩(wěn)定持續(xù)的市場需求支撐，實現(xiàn)有持續(xù)生命力的、健康的多元化發(fā)展。

　　新型城鎮(zhèn)化也將為房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展方向及增長潛力，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局。