趕著22日最后一小時(shí)確認(rèn)申購金隅兩個(gè)自住房項(xiàng)目，昨天又奔向南四環(huán)內(nèi)去采育自住房確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)看地圖，手機(jī)上了今天上午10時(shí)的鬧鈴，提醒自己去申請(qǐng)通州于家務(wù)自住房。32歲的“剛需購房人”田曉，最近有點(diǎn)忙。

　　從去年年底開始，田曉就開始注意一個(gè)新名詞—“自住型商品房”。這種低于市場(chǎng)價(jià)30%的房子對(duì)他頗有吸引力，但也讓人有些疑惑，這些房子的價(jià)格是怎么定出來的？政府為何要鎖定“7折”這個(gè)價(jià)？

　　“在政府對(duì)住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)頂層設(shè)計(jì)中，要包括對(duì)‘夾心層’的住房供應(yīng)。按照市場(chǎng)價(jià)的70%供應(yīng)自住房，正好滿足了‘夾心層’的需求。”市住建委主任楊斌稱。

　　7折始于長陽國際城

　　“對(duì)于廉租房、公租房、經(jīng)適房、兩限房、自住房和商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的梳理和完善，其實(shí)和住房保障、住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)思路有關(guān)。”本周一，市住建委主任楊斌做客城市管理廣播“對(duì)話一把手”節(jié)目。在節(jié)目中，他公布了未來的計(jì)劃：“商品房定價(jià)會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)，但自住房比周邊商品房價(jià)格低30%左右，這種定價(jià)方法將長期堅(jiān)持下去。”

　　這樣的鎮(zhèn)定和自信，源自3年前的布局和嘗試。那一年，本市首個(gè)“單限房”長陽國際城試點(diǎn)銷售，其每平方米1.25萬元的定價(jià)，是周圍同品質(zhì)房價(jià)的71.4%。3天內(nèi)銷售一空的場(chǎng)景，讓主管部門的心中有了底。這種只限價(jià)格、不限購房人收入的新型房源，就是自住型商品房的雛形。但是否能成為一種模式持續(xù)下去，政府還在尋找依據(jù)。

　　“7折的定位之前還有過試點(diǎn)嗎？”“市場(chǎng)上有很多聲音，認(rèn)為兩限房就曾經(jīng)是市場(chǎng)7折的定價(jià)。”2012年夏天，市住建委的一次主任辦公會(huì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)處室與住房保障相關(guān)處室負(fù)責(zé)人討論著。再往前半年，主管部門在網(wǎng)上作出回應(yīng)稱，北京市限價(jià)商品房的售價(jià)在按照“不高于同區(qū)域、同品質(zhì)的商品房價(jià)格80%”的原則下，主要由土地成本、建安及稅費(fèi)成本以及開發(fā)商的合理利潤構(gòu)成。

　　7折的定價(jià)，就是考慮到既讓市民得到最大實(shí)惠，又讓開發(fā)商有積極性持續(xù)拿地的優(yōu)選方案。經(jīng)過長達(dá)一年的調(diào)研，7折的定位先后出現(xiàn)在了可研性報(bào)告、調(diào)研報(bào)告、草案和最終獲批的方案中。

　　“當(dāng)年的兩限房，就是為了滿足買不了經(jīng)適房和商品房的夾心層；而如今的自住房，不僅面朝北京戶籍買不了保障房和商品房的夾心層，更是向非京籍家庭打開了窗口。”市住建委負(fù)責(zé)人說。

　　自住房定價(jià)公式三寸長

　　“順義這么遠(yuǎn)，怎么能定成接近兩萬元的價(jià)格？”“通州于家務(wù)那兒根本沒房子，怎么定的每平方米1萬元呢？”在“血拼自住房”論壇中，網(wǎng)友對(duì)于近期推出的自住房價(jià)格，有著不少疑問。

　　“市場(chǎng)價(jià)格”如何確定，又最終會(huì)有哪些因素影響自住房的最終定價(jià)？決定自住房價(jià)格的5個(gè)部門啟用了一套考慮到區(qū)位、新房價(jià)格和二手房價(jià)格、折舊系數(shù)的測(cè)算公式。

　　在這個(gè)公式中，會(huì)有一套用于調(diào)整的加權(quán)系數(shù)。類似于順義區(qū)住總正華滿庭芳這種屬于新園區(qū)、周圍沒有特別多同檔次住宅參照物的自住房，系統(tǒng)將自動(dòng)擴(kuò)大搜索范圍，再根據(jù)區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度的不同乘以一個(gè)系數(shù)。

　　市住建委的房屋管理系統(tǒng)中顯示，位于后沙峪天竺新國展東側(cè)的蓮竹花園、位于順義區(qū)地鐵15號(hào)線空港工業(yè)區(qū)的藍(lán)星花園二手房距離住總正華滿庭芳最近，又都有中小套型。

　　“順義周圍有很多別墅和豪宅項(xiàng)目，如果將所有房屋的成交數(shù)據(jù)都計(jì)算在自住房的公式內(nèi)，肯定會(huì)拉高自住房價(jià)格。”在一間獨(dú)立計(jì)算房價(jià)的辦公室中，相關(guān)工作人員點(diǎn)開自住房定價(jià)計(jì)算軟件，只見計(jì)算公式從頭到尾足有三寸長。記者發(fā)現(xiàn)，每個(gè)小區(qū)都按照大套型、中小套型兩個(gè)層面分為不同的價(jià)格，在排除了大套型之后，蓮竹花園的中小套型均價(jià)為每平方米26623元，而藍(lán)星花園二手房的中小套型均價(jià)為每平方米27273元。

　　如果將這兩個(gè)數(shù)字簡單相加，再除以2，乘以0.7，得出的結(jié)果是每平方米1.89萬元。而在系統(tǒng)中，還有一個(gè)“折舊系數(shù)”，將二手房價(jià)換算到新房價(jià)格，進(jìn)而對(duì)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

　　“已經(jīng)住了10年的二手房和新房價(jià)格不同。折舊系數(shù)主要是計(jì)算老房因?yàn)檎叟f而貶值的價(jià)格。”工作人員說。于是，舊房均價(jià)除以折舊系數(shù)，然后乘以0.7。最終區(qū)域自住房定價(jià)的結(jié)果為每平方米1.9萬元出頭。工作人員取整后，得出了每平方米1.9萬元的指導(dǎo)價(jià)格。

　　“無論對(duì)哪個(gè)項(xiàng)目定價(jià)，都要先經(jīng)過市住建委調(diào)研周圍的新房、二手房指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)還要經(jīng)過發(fā)改、財(cái)政等部門協(xié)商，最終在國土局的定價(jià)會(huì)上確定，并寫入土地出讓標(biāo)書中。”這位工作人員說。