春節(jié)期間，一位朋友告訴記者，他在2011年購(gòu)買的濟(jì)南賢文花園小產(chǎn)權(quán)房將于今年五一交房，因?yàn)槌圆粶?zhǔn)未來小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)，目前感到進(jìn)退兩難。據(jù)其透露，與他同樣情況的人不在少數(shù)。

    十八屆三中全會(huì)后，小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的各種消息一度喧囂，但緊跟著國(guó)土部、住建部再次對(duì)其堅(jiān)決叫停。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀到底如何？會(huì)有什么樣的未來？日前，記者多方采訪，試圖一探究竟。

    交易一直存在

    沿濟(jì)南工業(yè)南路向東到奧體中路，就可以看到即將收尾的賢文花園小區(qū)南端的新樓盤，最北端的樓盤早已有人入住。在小區(qū)里記者走了一圈，雖然偌大的樓盤已快竣工，卻看不到售樓處，讓記者十分費(fèi)解。

    “這片是小產(chǎn)權(quán)房，濟(jì)南的小產(chǎn)權(quán)房都沒有售樓處。小產(chǎn)權(quán)房大部分是村里的土地，一部分賣給了自己的村民，剩下的部分有許多單位早就‘團(tuán)購(gòu)’一空了，根本來不及推向市場(chǎng)。”一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的置業(yè)顧問告訴記者。

    在一家房產(chǎn)中介公司，職業(yè)顧問小魏告訴記者：“同樣的位置，豐奧嘉園均價(jià)已破萬元。賢文花園的現(xiàn)房，目前均價(jià)還在7000元左右。”而在春節(jié)前，記者打聽到的價(jià)格還是6000元。

    “從我們這里買了房子，肯定是能夠改合同的。購(gòu)房合同上要寫成你的名字，村集體土地證上的名字也能改成你的。”見記者猶豫，小魏開始給記者吃“定心丸”。據(jù)其介紹，將自己的名字寫到村集體土地證上，就會(huì)沾上“舊村改造”的光，即使以后面臨拆除，也會(huì)得到補(bǔ)償。寫上名字，就如同有了“準(zhǔn)房產(chǎn)證”。

    事實(shí)真像小魏說的那樣簡(jiǎn)單嗎？在另一家中介公司，一位呂姓置業(yè)顧問卻強(qiáng)調(diào)合同沒法改。據(jù)該置業(yè)顧問透露，他們經(jīng)手的小產(chǎn)權(quán)房交易還是挺多的。

    利益與風(fēng)險(xiǎn)博弈

    記者采訪獲悉，目前濟(jì)南盛福家園、賢文花園等小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，只是收水費(fèi)，電費(fèi)和供暖費(fèi)現(xiàn)在都不收。此“福利”直接推升了這幾處小區(qū)租房?jī)r(jià)格，記者發(fā)現(xiàn)，相似的戶型和面積，上述小區(qū)的租房?jī)r(jià)格與二環(huán)以內(nèi)地段的價(jià)格相差無幾。

    記者致電一位發(fā)布租房信息的房主，他有盛福家園60平米的房子，要價(jià)1500元每月，而且必須年付。

    在濟(jì)南租房住的小孫告訴記者，目前房?jī)r(jià)較高，自己收入又不符合貸款條件，對(duì)于他這種情況的人來說，小產(chǎn)權(quán)房沒什么不好。

    “如果你買一套80萬元的房子，小產(chǎn)權(quán)房大概能買130平米以上的大房子，而且各種稅費(fèi)都不需要。但是如果買完全產(chǎn)權(quán)的房子，首先房型要小得多，其次你還要交許多其他費(fèi)用。”一位付姓置業(yè)顧問告訴記者。

    “我經(jīng)手過這樣一個(gè)案例，甲乙雙方因小產(chǎn)權(quán)房辦證問題訴至法院，法院最后判決房屋買賣合同無效，被告返還房屋，原告退還房款并支付利息。由此可見，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，退還房款的利息也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的幅度。”山東匯賢律師事務(wù)所李元珍律師告訴記者。

    即使風(fēng)險(xiǎn)大，也不乏想博取利益者。住在濟(jì)南林景山莊的馬女士向記者介紹，2011年她通過朋友交易買下這里的房子，目前想出售。“我的心情也很矛盾，希望有一天能辦下證(房產(chǎn)證)來，出手時(shí)賣個(gè)好價(jià)錢。”馬女士告訴記者。

    對(duì)“好價(jià)錢”的盼望，來源于買房時(shí)開發(fā)商承諾會(huì)辦證，只需每平方米補(bǔ)繳1700元錢即可。但對(duì)于記者問的具體辦證時(shí)間，馬女士卻說因?yàn)檫€有在建樓盤，至少也得兩年以后，她不能打保票。

    解決問題只有兩種途徑

    記者查閱資料得知，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。一類是建在集體建設(shè)用地上，即“宅基地”上，村外人不能購(gòu)買；另一類是建在集體企業(yè)用地或占用的耕地上，屬于違法建設(shè)。

    “農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即對(duì)發(fā)生在本村范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；將房屋出售給本村以外的人員則無效，因其未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無法辦理由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，因此不受法律保護(hù)。”李元珍律師向記者解釋。

    作為常年研究小產(chǎn)權(quán)房案例的律師，北京盈科(濟(jì)南)律師事務(wù)所律師沈濤告訴記者：“從法律上來講，小產(chǎn)權(quán)房是違章建筑，但現(xiàn)實(shí)中全國(guó)各地又都大量存在，允許和維持違法后果的持續(xù)存在是對(duì)政府公信力的巨大挑戰(zhàn)，政府必須加以解決，而要解決只有兩種途徑，或者依法拆除，或者通過一定方式使其合法化。”

    小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策

    ◎2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。

    ◎2008年7月15日，國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

    ◎2009年9月1日，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。

    ◎2010年1月31日，國(guó)土部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。

    ◎2012年2月21日，國(guó)土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會(huì)上表示，2012年起各地土地市場(chǎng)流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。

    ◎2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。

    ◎2013年11月22日，國(guó)土部、住建部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。（記者 劉珅）