根據(jù)知名房地產(chǎn)及資本管理公司Jones Lang LaSalle的報(bào)告顯示，2013年前三季度中國企業(yè)在海外的房地產(chǎn)交易達(dá)到50億美元，已經(jīng)超過2012年總和40億美元的記錄。自08年金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國投資者的目光就放到了全世界，其中美國、歐洲、新加坡和澳洲最受投資者青睞。

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)趨于飽和，利潤空間越來越小，以及人民對外升值的影響，越來越多地產(chǎn)公司選擇將目光移向海外。2013年10月，綠地集團(tuán)(Greenland Group)收購紐約Atlantic Yards內(nèi)一處包含15幢樓的項(xiàng)目的多數(shù)股權(quán)，這筆交易預(yù)計(jì)將成為中國房企對美國地產(chǎn)的最大投資。同月，復(fù)星國際以7.25億美元購買紐約A級(jí)辦公樓。

　　同時(shí)，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE(世邦魏理仕)預(yù)測，隨著人民幣走強(qiáng)，監(jiān)管政策放松，中國保險(xiǎn)公司預(yù)計(jì)會(huì)投資144億美元在海外購置商業(yè)地產(chǎn)。中國去年放松了對保險(xiǎn)公司購買海外房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的監(jiān)管，該舉動(dòng)料幫助改善保險(xiǎn)公司的投資收益。而今年迄今人民幣兌英鎊累計(jì)升值6.3%，兌加元升值8.2%。

　　CBRE中國研究主管Frank Chen說：“大部分資本充足的中國投資者正面臨受限的本土投資渠道。考慮到人民幣持續(xù)升值帶來的逐步上升的購買力因素，現(xiàn)在是中國資本進(jìn)入海外市場的理想時(shí)間。”

　　2012年中國保險(xiǎn)公司總機(jī)資產(chǎn)達(dá)1.2萬億美元，新的監(jiān)管規(guī)定允許這些機(jī)構(gòu)最多將15%資產(chǎn)投資在非自用房地產(chǎn)板塊。全球大部分保險(xiǎn)基金在地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)配置在6%左右，其中20%在離岸市場。

　　個(gè)人投資者的投資額雖不及機(jī)構(gòu)，但是他們也起到了量變到質(zhì)變的飛躍。根據(jù)北美房產(chǎn)投資集團(tuán)(NAREIG)旗下的北美購房網(wǎng)介紹，目前在海外購置地產(chǎn)的個(gè)人投資者大致分為3類：第一類是移民或者度假的住宅需求;第二類是家長為孩子選擇學(xué)區(qū)房的教育需求;第三類是以投資為首要目的，將地產(chǎn)作為固定收益理財(cái)產(chǎn)品，這類投資者普遍都有一定的知識(shí)背景，比較了解美國商業(yè)地產(chǎn)的情況。

　　第一、二類投資者因?yàn)楣ぷ鳌⒁泼窕蛘呓逃男枨?，需在美國居住生活。根?jù)美國移民局的數(shù)據(jù)顯示，2012年所有的EB5投資移民申請人中，中國大陸籍公民占50.09%。這些新移民的到來，也拉動(dòng)了美國國內(nèi)的住宅市場。據(jù)美國國際教育協(xié)會(huì)2013年11月發(fā)布《開放門戶報(bào)告》，中國連續(xù)第四年成為向美國輸送留學(xué)生最多的國家，在美的中國留學(xué)生人數(shù)已逼近24萬人，比上一學(xué)年增長了21.4%。并且中國學(xué)生赴美留學(xué)正處于低齡化趨勢，并持續(xù)升溫，留學(xué)低齡化也拉動(dòng)了美國當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房的需求。

　　第三類投資者多為國內(nèi)高凈值投資者，并且對美國的商業(yè)地產(chǎn)有一定的了解。他們投資的地產(chǎn)以NNN凈租約商鋪為主，此類地產(chǎn)不需業(yè)主管理，每年有固定的租金收益，且租約多是和大公司簽訂的長租約，因此風(fēng)險(xiǎn)較低，例如投資沃爾瑪、Costco、麥當(dāng)勞等物業(yè)。此類地產(chǎn)投資回報(bào)率在5%-8%之間，附帶土地升值的潛力，非常受國內(nèi)投資者歡迎。

　　除去“0管理責(zé)任”外，商業(yè)地產(chǎn)最吸引中國投資者的是“穩(wěn)定”。6年前美國金融危機(jī)歷歷在目，各分析機(jī)構(gòu)以及投行高管都警告，斷定在住宅地產(chǎn)崩盤后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)緊隨其后。然而，商業(yè)地產(chǎn)并沒有像住宅市場那樣一落千丈。Nin-Hai Tseng在CNN發(fā)表的文章中提到，商業(yè)地產(chǎn)市場相對理性健康，沒有過剩供給。Tseng同時(shí)指出，即使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌，但是商業(yè)地產(chǎn)擁有者仍能按照租約每月獲得固定收益，這也減輕了低價(jià)下跌帶來的影響。

　　北美購房網(wǎng)CEO Hunter Lin表示，前來咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶大多是國內(nèi)的高端投資者。他們關(guān)注全球時(shí)局動(dòng)向，本身對市場有所了解，希望能將手上的資金投入到一個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)-收益”最優(yōu)比的項(xiàng)目上。Hunter還表示，為了更好的幫助大額海外房地產(chǎn)投資，尤其是中心企業(yè)海外投資，北美購房網(wǎng)特推出了國內(nèi)首支QDII海外不動(dòng)產(chǎn)專戶，幫助國內(nèi)投資者直接以人民幣購買海外地產(chǎn)。該基金也被Yahoo! Finance, AOL DailyFinance等多家國外金融新聞門戶網(wǎng)站報(bào)道。我們有理由相信，2014年的海外地產(chǎn)直接投資金額會(huì)增長的更快，個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者會(huì)更多。