今年一季度青島市要盡快完善市區(qū)存量房(即二手房)評(píng)估系統(tǒng)，將評(píng)估價(jià)格細(xì)化至樓棟、單元，逐步實(shí)現(xiàn)全市存量房評(píng)估價(jià)格一房一價(jià)。1月19日，記者從青島市相關(guān)部門了解到，去年在全市范圍內(nèi)全面覆蓋的存量房交易評(píng)估系統(tǒng)，今年將更加完善，目前黃島、城陽也都建立了存量房交易評(píng)稅系統(tǒng)，二手房征稅效果明顯。

　　扼殺陰陽合同，一年多收8億

　　去年1月份，根據(jù)存量房(即二手房)所處區(qū)域、面積大小及建成年代的差異，依據(jù)島城基準(zhǔn)地價(jià)的不同，二手房交易中確定了一個(gè)最低交易指導(dǎo)價(jià)，如果買賣價(jià)格低于最低交易價(jià)，交易時(shí)該繳多少稅費(fèi)按照這個(gè)最低交易指導(dǎo)價(jià)來確定。新規(guī)定實(shí)施后，二手房交易的計(jì)稅價(jià)格，以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)為依據(jù);但申報(bào)成交價(jià)格低于系統(tǒng)最低交易低價(jià)且無正當(dāng)理由的，應(yīng)按不低于最低交易價(jià)格進(jìn)行納稅申報(bào)，并繳納住房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅款。

　　1月19日，記者從市地稅局了解到，去年在全市范圍內(nèi)全面覆蓋存量房交易評(píng)估系統(tǒng)，解決陰陽合同問題，全面組織二手房稅收16億元，增長1倍，既增加了稅收，又落實(shí)了國家的房地產(chǎn)政策?？仆H不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰告訴記者，以前二手房交易時(shí)，為了少繳稅款，買賣雙方可以通過簽訂陰陽合同，刻意做低房子的價(jià)格，一套100萬元的房子將交易價(jià)格做低到80萬元。而設(shè)立最低指導(dǎo)價(jià)后，陰陽合同行不通了。二手房交易過程中，需要繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅，加起來一般在8%到11%之間(購房者非首次購房，契稅按照3%來征收)。如果一套房子的總價(jià)多出20萬元，意味著交易成本多出了2萬左右。

　　黃島3182棟樓房市場價(jià)確定

　　不僅僅在市區(qū)，郊區(qū)二手房也開始采用存量房評(píng)估系統(tǒng)。應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)對(duì)存量房交易稅收征管，可有效防范存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，營造依法納稅、公平稅負(fù)的良好環(huán)境。青島市地稅局黃島分局根據(jù)上級(jí)關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管的要求，存量房交易評(píng)估已經(jīng)投入運(yùn)行。

　　據(jù)介紹，對(duì)黃島區(qū)存量房進(jìn)行集中評(píng)估，完成了信息采集、標(biāo)準(zhǔn)房制作和數(shù)據(jù)錄入工作，共制作了黃島區(qū)內(nèi)3182棟樓房的市場價(jià)格，并將調(diào)查數(shù)據(jù)全部錄入統(tǒng)一制作發(fā)放的電子表格，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息庫。房產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范制作，需要錄入實(shí)際交易房產(chǎn)的樓層、區(qū)域、朝向等因素，目前存量房計(jì)稅最低價(jià)格按照市場價(jià)格的90%確定。納稅人辦理存量房交易需要對(duì)評(píng)存量房交易評(píng)估系統(tǒng)數(shù)據(jù)與納稅人實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，如果納稅人實(shí)際交易價(jià)格低于評(píng)稅系統(tǒng)計(jì)算的數(shù)據(jù)，需要按評(píng)稅系統(tǒng)數(shù)據(jù)納稅。

　　在城陽區(qū)，市地稅局城陽分局對(duì)存量房交易實(shí)施計(jì)稅價(jià)格管理，統(tǒng)籌交易環(huán)節(jié)各稅種管理。市地稅局城陽分局召集5家有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)全區(qū)樓盤進(jìn)行評(píng)估，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已售、在售樓盤進(jìn)行了充分調(diào)查，確定了城陽區(qū)存量房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交易計(jì)稅價(jià)格基數(shù)，同時(shí)，輔以建成年代修正系數(shù)、樓層的修正系數(shù)兩個(gè)因素，形成了“存量房交易評(píng)稅系統(tǒng)”數(shù)據(jù)源。

　　二手房過戶評(píng)估一房一價(jià)

　　今年，在二手房過戶評(píng)估方面，青島市還將采取新措施。記者從市地稅局獲悉，今年將完善存量房評(píng)稅系統(tǒng)。國家稅務(wù)總局明確提出要根據(jù)市場變化情況，適時(shí)完善評(píng)稅技術(shù)。今年一季度青島市要盡快完善市區(qū)存量房評(píng)估系統(tǒng)，將評(píng)估價(jià)格細(xì)化至樓棟、單元，逐步實(shí)現(xiàn)全市存量房評(píng)估價(jià)格一房一價(jià)，既增加稅收收入，又公平區(qū)域稅負(fù)。

　　太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周告訴記者，稅收手段調(diào)控樓市，可以遏制二手房瘋漲。“去年青島市區(qū)二手房成交了1萬多套，是限購以來最火爆的一年?？梢哉f市場已經(jīng)慢慢適應(yīng)了限購政策，需要在其他方面調(diào)控樓市，稅收手段是可取的。”