換樓客心郁郁 中介淡然處之

　　隨著限購(gòu)深化，廣州市區(qū)公寓越推越多。去年底，海珠區(qū)保利天悅筍價(jià)賣公寓，200套單位被500個(gè)客戶爭(zhēng)搶，其中不乏換房客。隨后，芳村邦華星際商業(yè)公寓也進(jìn)入熱銷，即使是位于龍溪路未成熟的板塊，總價(jià)低成為吸引購(gòu)房者的一大法寶。以保利天悅2.6萬~2.8萬元/m2帶裝修的價(jià)格，比海珠區(qū)大部分電梯次新房都要便宜;芳村邦華星際以及即將開盤的市區(qū)一些新公寓盤都為復(fù)式設(shè)計(jì)，4.5米層高設(shè)計(jì)為兩層，實(shí)用率超過100%，這些公寓新盤是否會(huì)搶走目前正在看房的二手房置業(yè)者呢?為此，記者采訪了海珠區(qū)、荔灣區(qū)和越秀區(qū)的資深經(jīng)紀(jì)，他們表示，商業(yè)公寓若可以實(shí)現(xiàn)明火煮食以及具備陽(yáng)臺(tái)，的確可以吸引部分的換房客，但目前樓市大部分買家都是有特定需求的買家，如希望買學(xué)位房或者通過購(gòu)房來盤活住房公積金，購(gòu)買商業(yè)公寓則不能實(shí)現(xiàn)這些愿望。 文/圖：記者李鳳荷

　　真實(shí)案例一：住宅被限貸 改善居住唯有考慮公寓

　　陳小姐是最近出手購(gòu)買一套商業(yè)公寓的買家，說起這套公寓她有“一匹布”的故事要說。她與家人在越秀區(qū)有一個(gè)70平方米的樓梯樓兩房單位，與父母同住，孩子漸漸大，需要換房。為解決居住問題，她與丈夫仔細(xì)想了4個(gè)方案：

　　1.賣一買一。她去中介問，因?yàn)閷W(xué)位剛占用，單價(jià)少1.1萬元/m2，而且附近三房一廳基本是400萬元起，這個(gè)想法不行。2.出租現(xiàn)在住的，再租套三房一廳，每月要補(bǔ)貼4000元租金支出。3.租個(gè)單間，她和先生晚上輔導(dǎo)完小孩功課，回去住，一個(gè)月要額外支出租金2500元。4.附近買個(gè)小戶型，首付只有50萬元。

　　陳小姐權(quán)衡利弊，只有第四個(gè)方案比較靠譜，于是開始了漫漫看房路，不料后來中介人士幫她查過貸款記錄后，發(fā)現(xiàn)之前陳小姐已有一次貸款記錄，目前70平方米的房屋仍在貸款，在第三套停貸的限貸政策之下，她買住宅無望，只能轉(zhuǎn)而考慮商業(yè)公寓。地產(chǎn)中介告訴陳小姐，以她的首付資金，她只能看100萬元以下的商業(yè)公寓，沒有學(xué)位、沒有明火爐灶、沒有便宜的水電費(fèi)，而且公寓的實(shí)用率只有六成。最后就在前兩周，陳小姐簽了一套套內(nèi)只有21平方米的毛坯公寓，總價(jià)94萬元，首付可48萬元，貸款8年，月供6500元。

　　真實(shí)案例二：海珠優(yōu)質(zhì)商業(yè)公寓比二手電梯房要筍

　　徐先生一家人目前居住在中大附近一個(gè)80平方米的兩房單位，也是遭遇到陳小姐一樣的問題，三代同堂居住面積不夠，為此他開始在周邊尋找可換房的電梯樓。中大西門斜對(duì)面的江南新苑成為他換房的第一首選，不過咨詢中介發(fā)現(xiàn)，江南新苑的二手房?jī)r(jià)格已過3.5萬元/m2，一個(gè)120平方米的三房要420萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他的置業(yè)預(yù)算。

　　去年12月中旬，他看到保利天悅商業(yè)公寓推售，市場(chǎng)傳言最低可達(dá)2.2萬元/m2。徐先生原本根本沒考慮過換房要找公寓，但抱著“不看白不看”的心態(tài)去現(xiàn)場(chǎng)睇樓，發(fā)現(xiàn)原來商業(yè)公寓的確可以考慮一下。首先保利天悅公寓是三梯7戶，與普通公寓一層十多個(gè)單位大不一樣，加上定價(jià)的確比海珠電梯次新房要低很多，北向單位最低2.3萬元/m2，南向最優(yōu)質(zhì)的120平方米三房帶主套的單位也在2.6萬元/m2，與江南新苑二手價(jià)相比低了9000元/m2，按120平方米計(jì)算，總價(jià)足足低了100萬元。

　　該盤當(dāng)天推售一兩個(gè)小時(shí)隨即“日光”，徐先生最后幾經(jīng)辛苦終于搶到了保利天悅的三房公寓。

　　各區(qū)商業(yè)公寓PK二手房：直接“搶客”情況不多

　　最近，保利天悅、邦華星際和越秀區(qū)多個(gè)公寓新盤開盤，吸引了不少購(gòu)房者的眼光，其中不少是二手房市場(chǎng)的潛在客人。記者與三個(gè)區(qū)的中介人士了解公寓pk二手房的詳情。

　　中原地產(chǎn)浣花西分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳鏡流告訴記者，邦華星際公寓開盤對(duì)芳村板塊二手房客人影響不大，因該盤位于龍溪路，周邊配套尚未完善，目前吸引的還是投資者居多。對(duì)購(gòu)房者來說，他們要找的是80萬~150萬元的兩房至三房居多。之前芳村龍溪路板塊的一手住宅新盤如保利公園九里和中鐵荔灣國(guó)際城開售，由于價(jià)格與附近的二手大盤差不多，甚至出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛，二手房買家轉(zhuǎn)投一手盤的情況非常多，現(xiàn)在該板塊買的是公寓，二手房買家較少被動(dòng)搖。

　　中原地產(chǎn)會(huì)展星城分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李杰明告訴記者，從價(jià)格看，保利天悅商業(yè)公寓的確比濱江路一帶的電梯次新房要低，對(duì)部分買家存在一定的吸引力。以兩房80~85平方米的二手電梯單位為例，價(jià)格在200萬元以上;三房100~120平方米的電梯次新單位，入場(chǎng)門檻在300萬~350萬元。據(jù)了解，目前海珠區(qū)的名盤如中海名都、江南新苑、珠江帝景苑和富力千禧等樓盤，二手價(jià)都過3.5萬元/m2。滿堂紅新港中分店店長(zhǎng)曹健榮認(rèn)為，保利天悅公寓與海珠區(qū)名盤同樣有品牌開發(fā)商背景，且周邊處于上升期的琶洲區(qū)域，一些半居住半投資性質(zhì)的購(gòu)房者在被限購(gòu)的情況下，容易轉(zhuǎn)投這個(gè)新盤。

　　滿堂紅農(nóng)林分店店長(zhǎng)李林生表示，雖然近期越秀區(qū)有多個(gè)商業(yè)公寓開售或者處于蓄客之中，流失到一手商業(yè)公寓市場(chǎng)的二手客人很少，主要原因在于越秀區(qū)二手房買家中十之八九是奔學(xué)位房而來的，商業(yè)公寓缺乏學(xué)位，這是最大的“硬傷”。他告訴記者，目前一步到位的學(xué)位房置業(yè)者在越秀區(qū)的置業(yè)預(yù)算需要預(yù)備較充裕的資金，因?yàn)?0平方米的兩房單位，價(jià)格已在300萬元以上;相對(duì)來說，購(gòu)買樓梯樓會(huì)劃算一些，65平方米的樓梯樓學(xué)位房，將價(jià)格起碼在170萬元，且大部分樓齡都在20年以上。

　　中介人士分析：

　　公寓短板: 無學(xué)位 無明火煮食

　　面對(duì)洶涌而來的一手商業(yè)公寓，二手房經(jīng)紀(jì)都淡然處之，他們認(rèn)為對(duì)比商業(yè)公寓，二手房仍有不少吸引之處。中原地產(chǎn)李杰明認(rèn)為，目前二手房買家中大部分需動(dòng)用住房公積金，一種是夫妻購(gòu)買婚房，兩人可提取名下的住房公積金;另一種是父母與成年子女聯(lián)名購(gòu)買，接近退休的父母可一次性提取名下積攢多年的住房公積金。市場(chǎng)熱銷的公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，不可以使用住房公積金貸款或者提取住房公積金。

　　中原地產(chǎn)陳鏡流表示，除了少數(shù)可以明火煮食的商業(yè)公寓外，絕大部分的商業(yè)公寓都不具備明火煮食。故此，會(huì)轉(zhuǎn)投商業(yè)公寓懷抱的可能是一些年輕人，回家就上網(wǎng)，極少在家會(huì)見客人或者煮飯，最多只是用電磁爐煮食。對(duì)于傳統(tǒng)的家庭來說，明火煮食仍是一個(gè)置業(yè)的考慮因素，有時(shí)候女主人對(duì)廚房的要求甚至成為是否決定購(gòu)買房屋的決定性因素。

　　滿堂紅李林生則認(rèn)為，學(xué)位是二手房住宅的“制勝法寶”，商業(yè)公寓沒有學(xué)位，因此只可能吸引一些類似真實(shí)案例一的陳小姐這種改善居住客人。他提醒購(gòu)房者，商業(yè)公寓大多是一層10多個(gè)單位，通風(fēng)、采光都比住宅要稍差，除Loft公寓外，實(shí)用率要比住宅低一些，也不一定有陽(yáng)臺(tái)，總體的居住舒適性遜于住宅。