新增供應(yīng)量長(zhǎng)時(shí)間為“零”的越秀區(qū)一手樓市近期熱鬧起來(lái)：七個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)上市，共可提供超過(guò)1500套新貨，讓供需比例嚴(yán)重失調(diào)的越秀區(qū)樓市獲得相對(duì)的市場(chǎng)平衡。不過(guò)，新品的入市門檻越來(lái)越高，報(bào)價(jià)均逼近4萬(wàn)元/平方米甚至更高。

　　供求 失衡!長(zhǎng)期供不應(yīng)求 陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，越秀區(qū)有四個(gè)月的新增預(yù)售量都為“零”，從整體上看，樓市長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全年越秀區(qū)總的批準(zhǔn)預(yù)售量只有6.3萬(wàn)平方米，而成交量卻達(dá)9.39萬(wàn)平方米，整體供求比為1∶1.5，也就是說(shuō)，在越秀區(qū)，每?jī)商仔路勘阌腥齻€(gè)買家搶著買，供求基本處于失衡狀態(tài)。

　　這種狀態(tài)如今有望得到改變，從目前記者掌握的情況來(lái)看，今年上半年，越秀區(qū)將有不少新貨陸續(xù)上市。富力地產(chǎn)的楊箕村城市改造項(xiàng)目富力東山新天地，首批新品已以4.5萬(wàn)元/平方米均價(jià)上市，今年還將有數(shù)棟住宅可推售;御東雅苑上周末以3.8萬(wàn)元/平方米開盤，首期推售公寓后，還將有兩棟樓宇陸續(xù)推出;已經(jīng)對(duì)外開放售樓部的新盤文德先生，預(yù)計(jì)將在本月下旬推出市場(chǎng);老牌名校大盤東風(fēng)廣場(chǎng)全新一期產(chǎn)品、新盤東山印象臺(tái)有望在春節(jié)后發(fā)售。此外，還有重新包裝的物業(yè)，比如東湖銘泰公館、府前銘泰兩個(gè)樓盤。據(jù)估算，七個(gè)樓盤將可提供超過(guò)1500套的新貨量。

　　新品 豐富!有公寓有住宅 越秀區(qū)新貨的供應(yīng)結(jié)構(gòu)非常豐富，可以看成是整個(gè)廣州樓市供應(yīng)的一個(gè)縮影。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)的豐富，不僅體現(xiàn)在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，也體現(xiàn)在同一個(gè)項(xiàng)目中，這也是寸土寸金老城區(qū)項(xiàng)目的特色之一。比如富力東山新天地、御東雅苑、文德先生等樓盤，都有130平方米以上的大戶型，兩梯兩戶或兩梯四戶南北向設(shè)計(jì)，定位高端，迎合高端群體的購(gòu)房需求;同時(shí)，文德先生、御東雅苑還兼有公寓產(chǎn)品，都是中小戶型、LOFT設(shè)計(jì)，為買家提供了多種選擇。東風(fēng)廣場(chǎng)的新一期產(chǎn)品，既有四五十平方米的一房單位，也有150平方米左右的大戶型。而重新包裝推出的府前銘泰和東湖銘泰公館，都是小面積的平層公寓，為商用性質(zhì)。

　　售價(jià) 飆升!逼近“4萬(wàn)字頭”

　　2012年，越秀區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的月份只有3個(gè);到了2013年，有11個(gè)月份的均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，唯一沒上“3萬(wàn)元大關(guān)”的是去年5月份，均價(jià)也有29771元/平方米。越秀區(qū)樓價(jià)不斷飆升，是公認(rèn)的事實(shí)。

　　“供求關(guān)系，地段因素。”談及越秀區(qū)樓價(jià)的上漲，合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，越秀區(qū)一手供應(yīng)量少而需求穩(wěn)定，“寸土寸金”表現(xiàn)得非常明顯。供應(yīng)量不多，商家自然便有了叫價(jià)的底氣。如東方文德廣場(chǎng)，在售尾貨報(bào)價(jià)為5.7萬(wàn)元/平方米，而在半年前，其售價(jià)約為4.7萬(wàn)元/平方米，原因就在于貨越來(lái)越少。近期上市的富力東山新天地，開盤價(jià)約為4.5萬(wàn)元/平方米，商家介紹當(dāng)天去貨近五成。全新開盤的御東雅苑，均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米;尚在接受咨詢登記的文德先生，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)稱“部分高層單位恐怕會(huì)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米”。

　　除了供應(yīng)、地段等因素外，越秀區(qū)新貨的售價(jià)還與名校學(xué)位有很大關(guān)系。某項(xiàng)目一位營(yíng)銷老總表示：“我們還在談學(xué)位的事情，如果能把名校談下來(lái)，那么樓價(jià)就能再上幾千元/平方米。”在越秀區(qū)，一路之隔的兩個(gè)樓盤，是否帶名校學(xué)位，樓價(jià)往往有每平方米上萬(wàn)元的差別。因此，名校就在社區(qū)內(nèi)的東風(fēng)廣場(chǎng)，新品自動(dòng)工之日起已備受市場(chǎng)關(guān)注，目前尚未開放售樓部，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)預(yù)計(jì)“售價(jià)起碼要5萬(wàn)元/平方米”。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)

　　名校板塊二手價(jià)

　　逼近珠江新城

　　滿堂紅提供的成交數(shù)據(jù)顯示，2013年12月份，越秀區(qū)整體二手成交均價(jià)達(dá)29371元/平方米，環(huán)比繼續(xù)上漲。名校集中的板塊的二手成交均價(jià)已經(jīng)逼近天河區(qū)珠江新城的均價(jià)，如東風(fēng)東-農(nóng)林板塊的成交均價(jià)達(dá)30342元/平方米，僅次于珠江新城的32297元/平方米，位居全市各大板塊的亞軍;其余板塊的二手均價(jià)都超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。