主要內(nèi)容

　　房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補償、安置)協(xié)議公證、確認房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)事務公證等。

　　房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，根據(jù)《公證暫行條例》和《公證程序規(guī)則(試行)》規(guī)定，房產(chǎn)公證一般應當由房產(chǎn)所在地的公證處管轄;涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)公證由司法部批準的辦理涉外公證業(yè)務的公證處管轄;涉港澳臺房產(chǎn)認由各省、自治區(qū)、直轄區(qū)司法廳(局)指定的公證處管轄。

　　《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》是司法部門與建設(shè)部于1991年8月31日聯(lián)合下發(fā)的辦理房產(chǎn)公證的重要法律文件。《通知》規(guī)定：

　　1、繼承、贈與房產(chǎn)，當事人應當先辦理繼承、贈與公證，然后持公證書和有關(guān)契證到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);

　　2、遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應當辦理公證。

　　3、涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為，必須辦理公證，然后由房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù);

　　4、各地房地產(chǎn)管理機關(guān)與司法公證機關(guān)可以根據(jù)本地情況，制定本地其他房產(chǎn)事項必須公證的規(guī)定;

　　5、有關(guān)辦理公證和房產(chǎn)登記的程序事宜。

　　除《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》外，國家、地方在一系列法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定，如國務院《關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定，辦理涉及房屋所權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的證件必須辦理公證。國務院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房屋拆遷的，補償、安置協(xié)議必須辦公證。代管房屋、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋、在規(guī)定的期限內(nèi)抵押人與抵押權(quán)人達不成新的抵押協(xié)議的房屋的拆遷，應當由公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。城建部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，委托他人代辦房屋所有權(quán)登記的，委托書須經(jīng)公證機關(guān)公證。各專業(yè)銀行規(guī)定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔保文件要經(jīng)公證機關(guān)公證。許多地方法規(guī)中也規(guī)定，私有房屋的繼承、贈與、析產(chǎn)、買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、商品房和住房制度改革中的職工住房的預售、買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與、互換等，應當辦理證。

　　作用

　　將公證納入房產(chǎn)管理活動體系，使公證成為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，對房產(chǎn)市場的培育和房產(chǎn)交易活動的健康發(fā)展及交易人合法權(quán)益的保護具有促進和保障的作用。

　　(一)公證可確保房產(chǎn)交易行為的真實性

　　民事行為的真實性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實意思的表示。在房產(chǎn)交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現(xiàn)問題也容易被發(fā)現(xiàn)和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。據(jù)此，房產(chǎn)交易中購房人基于房產(chǎn)商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產(chǎn)交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。隨著社會法律知識的進一步普及和律師業(yè)務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產(chǎn)交易如經(jīng)公證，通過公證機構(gòu)嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關(guān)情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，能有效地避免此類問題的發(fā)生。

　　(二)公證可確保房產(chǎn)交易行為的合法性

　　房產(chǎn)交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調(diào)整。確保房產(chǎn)交易行為合法，難度最大的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數(shù)交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，讓具有全面掌握并正確理解相關(guān)法律規(guī)定能力的專業(yè)法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。

　　法律常識

　　房屋是重要的生產(chǎn)、生活資料，對老百姓的生活和社會生產(chǎn)都具有極為重要的意義。為規(guī)范涉及房產(chǎn)的法律行為，預防房產(chǎn)糾紛，減少訴訟，不少法律法規(guī)都規(guī)定涉及房屋產(chǎn)權(quán)變更、形態(tài)改變等法律行為必須辦理公證。近年來，南京公證處立足民生，服務市民，每年辦理的房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)贈與、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房屋拆遷(補償、安置)協(xié)議等公證都達數(shù)千件。[3]對于每一個想要安居的人來說購房無疑是必由之路，但要將這一理想變?yōu)楝F(xiàn)實，您還有一段路要走，要完成買、賣的各項程序和手續(xù)，這中間您會遇到許多法律問題，需要您處理好與各方面的關(guān)系，在這過程中，公證可以提供必要的法律服務。

　　一、處理好買賣雙方的關(guān)系

　　二手房大多不是空置房，買賣發(fā)生在不同的個體之間，而且房屋的狀況各不相同，這些都增加了買賣的復雜性，其中購房款的支付和房屋的交付則是更突出的問題：因為購房合同的簽訂到產(chǎn)權(quán)證的變更尚需一段時間，交房等不等產(chǎn)權(quán)證下來?很多問題如無法律專業(yè)人士的幫助，買賣合同很難圓滿實現(xiàn)。公證可以為您提供法律程序上的保障。如購房人怕房子不能如期騰出而不愿先交出房款，那么配合買賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實施騰房、交房義務;若雙方均按合同履行則公證處會根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者;您也可以在條款中約定，移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

　　二、處理好與銀行的關(guān)系

　　在購房時，您還很可能會申請貸款。在貸款的一二十年時間內(nèi)，您購置的房屋要抵押給銀行做擔保，如果發(fā)生再轉(zhuǎn)讓，如贈予、繼承、變賣等，根據(jù)銀行有關(guān)規(guī)定，抵押貸款合同必須進行公證。這就能證明合同的真實性、合法性，保護合同雙方的合法權(quán)益，減少合同履行的糾紛。此外，若借款人委托他人，如委托律師辦理房產(chǎn)過戶、抵押登記等手續(xù)，按規(guī)定也必須對《授權(quán)委托書》辦理公證。

　　三、處理好與中介機構(gòu)的關(guān)系

　　買賣房屋中介機構(gòu)的搭橋引線不可少，許多具體的程序也要他們幫您完成，因此買賣雙方都會與中介機構(gòu)發(fā)生關(guān)系。這種關(guān)系一方面體現(xiàn)在您與中介機構(gòu)之間要簽訂協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務;同時買賣中需要您簽署對中介機構(gòu)的委托書;持委托書中介機構(gòu)才能為您進行各方面的聯(lián)系。委托書經(jīng)公證是房管部門的要求，同時也可以取信于買賣雙方和有可能涉及到的銀行等各個方面，否則中介公司的代理很難進行。

　　另外，買賣二手房情況十分復雜，公證機構(gòu)還能在產(chǎn)權(quán)人變更、抵押登記方面提供系列法律服務。[4]編輯本段類型

　　房產(chǎn)公證的類型：

　　一、房產(chǎn)繼承公證，也就是繼承權(quán)公證。

　　繼承權(quán)公證是公證機關(guān)根據(jù)法定繼承權(quán),遺囑繼承權(quán)和協(xié)議繼承權(quán)等國家法律所承認的繼承權(quán), 對繼承死者生前私有財產(chǎn)者, 進行身份確定, 材料核實等一系列工作后, 所出具的公證書。

　　繼承權(quán)公證根據(jù)被繼承人生前有無遺囑分為依遺囑繼承、依法定順序繼承。根據(jù)中國繼承法的規(guī)定：第一順序繼承人為被繼承人的父母、配偶、子女、在沒有第一順序繼承人時由第二順序繼承人祖父母、外祖父母、兄弟姐妹繼承。

　　也就是說，對于子女或家屬要辦理繼承房產(chǎn)的話，必須要有公證處辦理的公證書;

　　二、遺囑公證。

　　1、遺囑公證是指公民生前對自己的財產(chǎn)作出安排，并經(jīng)國家公證機關(guān)公證，于死亡時立即發(fā)生法律效力的法律行為。為此，立遺囑的內(nèi)容必須符合以下條件：

　　(1)神志清楚，有行為能力.

　　(2)遺囑的內(nèi)容要合法，不能剝奪無行為能力或無獨立生活能力的人的繼承權(quán);

　　(3)遺囑中的財產(chǎn)是個人合法財產(chǎn).

　　2、遺囑應包括以下內(nèi)容

　　(1) 遺囑人的姓名、性別、出生日期、住址;

　　(2) 遺囑處分的財產(chǎn)狀況(名稱、數(shù)量、所在地點以及是否共有、抵押等。)

　　(3) 對財產(chǎn)和其他事務的具體處理意見;

　　(4) 有遺囑執(zhí)行人的，應當寫明執(zhí)行人的姓名、性別、年齡、住址等;

　　(5) 遺囑制作的日期以及遺囑人的簽名遺囑公證

　　處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承和遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù);

　　三、贈與房產(chǎn)公證

　　房產(chǎn)贈與，應當辦理贈與人的“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或雙方共同辦理“贈與合同公證書”;

　　贈與公證應提交的材料：

　　1、申請人的身份證、戶口簿;

　　2、所贈與財產(chǎn)的所有權(quán)證明;

　　3、贈與財產(chǎn)屬于共有的，應提供共有權(quán)證明及共有人同意贈與的意見;

　　4、贈與合同或贈與書原件;

　　5、公證員認為其他應當提供的材料。

　　注：(1)申請人在贈與合同公證中指贈與人與受贈人雙方，在贈與書公證中僅指贈與方。

　　(2)申請人申請此項公證應當親自到公證處來辦理。

　　四、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務，必須辦理公證證明。

　　流程

　　第一步：當事人準備材料。

　　應攜帶以下資料：

　　1、個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。

　　2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購房合同和付款發(fā)票等。

　　3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。

　　關(guān)鍵提示：協(xié)議書中雙方當事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對協(xié)議進行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

　　第二步：

　　親自到公證處填寫有關(guān)表格。準備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。

　　關(guān)鍵提示：委托他人代理或是一個人來辦婚前財產(chǎn)公證，是不會被受理的。

　　第三步：

　　公證人員核對相關(guān)信息。公證申請被接待公證員受理后，公證員就財產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財產(chǎn)的權(quán)利證明、查問當事人的訂約是否受到欺騙或誤導，當事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認。

　　第四步：

　　在公證人核對完信息之后，雙方當事人當著公證員的面在婚前財產(chǎn)協(xié)議書上簽名。

　　關(guān)鍵提示：至此，財產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。[5]編輯本段所需材料

　　在辦理商品房買賣合同公證時，申請公證雙方需要向公證處提交相關(guān)的資料，這些資料包括，

　　出售方

　　1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(居民身份證)

　　2、房屋所有權(quán)證或土地使用證

　　3、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

　　購買方

　　1、居民身份證

　　2、戶口簿或法人資格證書。

　　此外，公證處需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、坐落位置、數(shù)量、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積;房屋買賣價款數(shù)額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內(nèi)容;合同雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間等，包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔，都是審查的內(nèi)容。

　　收費標準

　　公證機關(guān)辦理公證房產(chǎn)案件，是要按照國家的規(guī)定收取一定的公證費用，現(xiàn)將一般的公證收費的的標準簡介如下：

　　1、證明出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、國籍、委托書、親屬關(guān)系婚姻狀況、未受或受過刑事處分，收費10元;

　　2、證明遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，收費10～50元;

　　3、證明印鑒屬實，證明副本、節(jié)本、譯本與原本相符、證明影印件與原件相符，收費5元;

　　4、證明遺囑、遺贈、證明產(chǎn)權(quán)、證明查無檔案記載，收費10元;

　　5、證明法人資格、收養(yǎng)、財產(chǎn)分割、證明產(chǎn)品抽樣檢測，收費10～30元;

　　6、證明擔保書、證明公司章程、資信情況等有關(guān)文書，收費50～200元;

　　7、證明商標注冊，收費50元;

　　8、證明勞動保險金、養(yǎng)老金、子女助學金的，每件收費5元;

　　9、證明招標、拍賣、開獎、收費100～150元;

　　10、證明勞務合同，收費5元;

　　11、起草、修改合同文本，收費5～20元;

　　12、證明股票、房屋轉(zhuǎn)讓、買賣、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，按股票面額或房價的千分之三收費，但最低收費不得低于10元;

　　13、證明財產(chǎn)繼承、贈與接受人收金額總數(shù)收費

　　(1)不滿1萬元的，按1%收費，但最低收費10元;

　　(2)1萬元以上的，按2%收費。

　　14、證明債權(quán)文書有強制執(zhí)行效力的，按債務總金額的千分之三收費，原債權(quán)文書經(jīng)過公證的，按千分之一收費，最低收費10元。

　　15、翻譯，每千字15元，不足千字的按千字計。

　　外文打字，每千字2元。

　　外文校對，每千字5元。

　　16、保管遺囑或其他文件、證據(jù)保全，收費5～10元。

　　17、已受理的立卷中途撤回的，收費2～5元;

　　18、證明經(jīng)濟合同、企業(yè)承包、經(jīng)營合同：

　　(1)標的總額不滿10萬元的，收費10～50元;

　　(2)10萬元以上不滿50萬元的，收費100元;

　　(3)50萬元以上不滿100萬元的，收費300元;

　　(4)100萬元以上不滿200萬元的，收費600元;

　　(5)200萬元以上不滿300萬元的，收費1000元;

　　(6)300萬元以上不滿400萬元的，收費2000元;

　　(7)400萬元以上的，收費3000元。

　　19、代寫與公證事項有關(guān)的文書，收費3～5元。

　　以上房產(chǎn)公證費用僅供參考，具體相關(guān)費用需咨詢相關(guān)部門。