近日，方興地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等房企獲得2013年度最具價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)榮譽(yù)。有心人發(fā)現(xiàn)，與富力、方興等大名鼎鼎的知名房企一同上榜的企業(yè)，還有2013年在中國地產(chǎn)界一炮走紅的K2地產(chǎn)。

　　K2地產(chǎn)京城房地產(chǎn)界看似名不見經(jīng)傳，但玉蘭灣、V7西園等卻在2013年北京熱銷樓盤中頻頻露臉。正是這樣一家成立僅僅6年的中小型房企，在扎堆通州開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目后，全面布局大北京，并將觸角伸向全國。

　　對(duì)于行業(yè)而言，K2地產(chǎn)的生存經(jīng)驗(yàn)，看似個(gè)例，實(shí)則是當(dāng)前中國中小型房企成功突圍、可資借鑒的典型案例。

　　黑馬K2

　　在獲得“最具價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)”后，時(shí)隔幾日，K2地產(chǎn)又躋身2013年北京房企商品住宅銷售五強(qiáng)，與融創(chuàng)、萬科、首開、中海等大鱷同列。

　　據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)布的《2013年北京房企商品住宅銷售金額榜》顯示，融創(chuàng)以123.64億元暫時(shí)奪得頭名，萬科以85.25億元、首開以81.78億元分別位列第二、第三，中海、K2地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋、北京城建(600266,股吧)、龍湖、中建、中化方興等品牌房企躋身前十。

　　數(shù)據(jù)顯示，K2地產(chǎn)開發(fā)的通州K2?玉蘭灣以銷售18萬平方米位列全市單盤銷售面積第一，以銷售額46億元名列通州單盤第一。名列通州第二是金地集團(tuán)(600383,股吧)開發(fā)的金地格林格林，銷售額為29億。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年度，K2地產(chǎn)銷售額約100億元。其中，K2“灣”系列產(chǎn)品銷售額突破65億元，成為通州區(qū)最暢銷的住宅系列產(chǎn)品。

　　在土地市場上，K2地產(chǎn)也斬獲不斷。2013年5月29日，上海(樓盤)一宗建筑規(guī)模超過15萬平方米、樓面價(jià)近3萬元/平方米的高價(jià)地塊被一家名為富潤天成的房企以46億元高總價(jià)競得。地塊拍出后，房地產(chǎn)業(yè)界議論不斷，這個(gè)打敗和黃、九龍倉等房企的黑馬到底什么來頭?之后，真相浮出水面，福潤天成竟是北京K2地產(chǎn)旗下子公司。

　　10月底，位于珠海(樓盤)橫琴的兩宗地塊在刷新了珠海地價(jià)紀(jì)錄后，高價(jià)成交。其中一宗又被K2地產(chǎn)以45.7億元的總價(jià)、1.8萬元/平方米的樓面價(jià)收入囊中。據(jù)K2地產(chǎn)品牌與戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)車月介紹：“橫琴新區(qū)作為繼上海浦東、天津(樓盤)濱海后的第三個(gè)國家級(jí)新區(qū)，國內(nèi)第一個(gè)粵港澳緊密合作示范區(qū)，被譽(yù)為‘特區(qū)中的特區(qū)’，未來發(fā)展空間將不可限量。同時(shí)橫琴也將成為整個(gè)珠海的發(fā)展引擎，我們正是看好這前所未有的黃金發(fā)展機(jī)遇。”

　　轉(zhuǎn)型之路

　　熟悉K2地產(chǎn)的人都知道，K2地產(chǎn)其實(shí)脫胎于為項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)墊資以贏得銷售代理權(quán)的華美地產(chǎn)。這樣一個(gè)早年通過代理樓盤銷售起家的典型房企，如何成為今年拓展全國高價(jià)拿地的黑馬，其背后深層次的原因，與其多年來每個(gè)發(fā)展階段的戰(zhàn)略調(diào)整有很大關(guān)系。

　　通州是北京地產(chǎn)重鎮(zhèn)。定位為北京城市副中心的通州國際新城，更是成了綠城、富力、遠(yuǎn)洋、珠江、合生、華業(yè)等大鱷的角逐區(qū)域。自2009年拿下通州九棵樹地塊后，K2地產(chǎn)開始布局通州。一系列以k2為名的樓盤為企業(yè)叫響了品牌。

　　2013年，K2在北京西部打造了高端住宅項(xiàng)目“V7?西園”，在大興開發(fā)CDD嘉悅廣場項(xiàng)目。深耕廊坊，打造城市綜合體K2?京南獅子城，2013年銷售額突破10億元。2014年元旦期間，56萬平方米的K2?京西獅子城(涿州)開盤，環(huán)北京布局聲勢(shì)漸起。同時(shí)，斥資近百億元將觸角延伸到上海和珠海橫琴這兩個(gè)國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍的區(qū)域，令業(yè)界刮目相看。

　　同時(shí)，企業(yè)產(chǎn)品線日漸豐富完善，現(xiàn)已形成中高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體兩大產(chǎn)品主線。隨著今年在上海、珠海等市場的拓展，其版圖在環(huán)渤海、長三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈格局初現(xiàn)。

　　行業(yè)啟示

　　2013年房地產(chǎn)行業(yè)集中度加劇。行業(yè)四強(qiáng)銷售收入占全國銷售額9.06%，而在2009年，僅為3.3%，中小房企的生存空間被再度壓縮。

　　“多年前已預(yù)測到房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入‘寡頭市場’，但還是沒想到這一速度這么快。”對(duì)于這一數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)秘書長楊樂渝發(fā)出這樣的感慨。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高，標(biāo)桿房企所占的市場份額會(huì)越來越大，而中小房企由于融資渠道窄、拿地困難、開發(fā)成本較高，資源整合能力不足，存在天然劣勢(shì)。這種日益加劇的強(qiáng)弱分化最終會(huì)導(dǎo)致中小房企發(fā)展不暢的情況越來越嚴(yán)重，最終因?yàn)闆]有利潤而面臨淘汰。

　　在規(guī)模和利潤的兩頭夾擊下，中小型房企該何去何從?楊樂渝認(rèn)為，有良好的市場銷售經(jīng)驗(yàn)，深度了解一個(gè)區(qū)域，系列化的品牌樓盤打造，著力推行精品樓盤和多產(chǎn)品線戰(zhàn)略，進(jìn)軍國內(nèi)炙手可熱的開發(fā)區(qū)域，K2地產(chǎn)似乎“一個(gè)都不少”， 而恰是大多數(shù)中小房企所不具備的，其轉(zhuǎn)型突圍之路，值得業(yè)界借鑒。

　　“如何進(jìn)行價(jià)值再造，這是當(dāng)前大多數(shù)中小型房企的挑戰(zhàn)。”楊樂渝說，“適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，掐準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)拓展，執(zhí)著于專業(yè)化、精細(xì)化和市場細(xì)分，中小房企仍然大有可為。”