調(diào)查顯示接房后1年內(nèi)租賃成交比例僅為35.6%，實(shí)際使用面積過(guò)小、無(wú)統(tǒng)一管理等是原因

　　“商業(yè)，好入地，難上天”，這在傳統(tǒng)的商業(yè)背景下幾乎是普遍的共識(shí)。不過(guò)，隨著香港空中商鋪模式的成功以及傳統(tǒng)商鋪日漸增長(zhǎng)的租金壓力，2013年的“空中商鋪”著實(shí)火了一把。越來(lái)越多的小商家開始把自己的生意做到“空中”去;同時(shí)，較低的門檻也讓其成為不少投資者眼中的“香饃饃”。

　　然而，熱鬧的市場(chǎng)背后，卻是空中商鋪較低的出租率和租金收益以及其面積不上不下的尷尬。未來(lái)重慶空中商鋪產(chǎn)品的路在何方?其利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里?讓我們來(lái)看看記者的市場(chǎng)調(diào)查。

　　3成投資客看中門檻低

　　“2013年，重慶的空中商鋪銷售相當(dāng)火爆，甚至連我們公司掃地的阿姨都知道賣得好。”昨日，中原地產(chǎn)商業(yè)部相關(guān)人士告訴重慶晨報(bào)記者，從2013龍湖、東原等空中商鋪每次開盤的效果來(lái)看，其當(dāng)日的銷售率都在80%以上。

　　根據(jù)康聯(lián)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前重慶投資客選擇空中商鋪的原因中，有30.1%的人是沖著其“總價(jià)低”去的，其次是“方便出租”(21.7%)、“開發(fā)商品牌”(18.2%)、“增值空間”(12.8%)、“位置地段”(8.7%)和“產(chǎn)品設(shè)計(jì)”(8.5%)。

　　重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理丁吉超表示，目前市場(chǎng)中傳統(tǒng)的投資產(chǎn)品(商鋪)大都價(jià)格不菲，動(dòng)輒就是幾百萬(wàn)，寫字樓平均單價(jià)在11000-12000元，中心地段的單價(jià)都在2萬(wàn)元以上，“一般有點(diǎn)小閑錢的投資客是拿不出來(lái)的”。而空中商鋪的本質(zhì)就是過(guò)去的公寓，但是公寓項(xiàng)目的客群相對(duì)單一，所以導(dǎo)入“空商”這個(gè)概念，尤其是“商鋪”這兩個(gè)字，就很能吸引人。

　　實(shí)際使用面積影響潛在租客

　　隨著空中商鋪產(chǎn)品開始大量進(jìn)入地產(chǎn)投資市場(chǎng)，一大批中小投資者的熱情被迅速調(diào)動(dòng)起來(lái)?？罩猩啼伿欠衲軌蝽樌鲎?，到底能租給哪類客群，成為投資客們最關(guān)心的問(wèn)題之一。

　　“去年12月的時(shí)候，我們?cè)L談了100位有意向租賃空商產(chǎn)品樓盤商業(yè)的客群，結(jié)果并不樂(lè)觀。”丁吉超如此表示。

　　據(jù)康聯(lián)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，9成左右的空中商鋪?zhàn)赓U戶的目的，是希望租賃之后用來(lái)作為單位的辦公室;另外1成左右的租賃戶的目的是經(jīng)商。然而，康聯(lián)回訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)：那9成打算租賃后用來(lái)作為辦公使用的人，最后僅有2成表示還會(huì)考慮空中商鋪，剩下的人都表示可能會(huì)考慮去租賃寫字樓。

　　在丁吉超看來(lái)，“由于空中商鋪的單間面積小，單間建面在80平方米左右，除去公攤大約為60平方米，如果沒有特別有優(yōu)勢(shì)的超高挑高，實(shí)際的使用面積就很小。一般來(lái)說(shuō)，租賃來(lái)用作辦公的客戶都會(huì)考慮租下臨近的兩間或者三間，打通之后使用，但是否能租到臨近的兩三間往往是個(gè)問(wèn)題。”

　　租金收益遠(yuǎn)低于商鋪

　　在目前重慶消費(fèi)者還不太接受“上樓”消費(fèi)的態(tài)勢(shì)下，空商是否會(huì)出現(xiàn)“一哄而上”之后的出租困難，還需要時(shí)間和市場(chǎng)的考驗(yàn)。康聯(lián)機(jī)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)中的空中商鋪在接房后的1年之內(nèi)，其租賃成交比例僅為35.6%。也就是說(shuō)，10個(gè)空中商鋪的買家，在接房后1年之內(nèi)能順利出租的還不到4人。

　　與此同時(shí)，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，空中商鋪的租金收益率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商鋪。中原地產(chǎn)商業(yè)部人士表示，“目前重慶主城空中商鋪的平均租金收益率在4.5%-5%，而且空中商鋪屬商業(yè)性質(zhì)，首付款是5成，利率要上浮10%-30%，10年之內(nèi)要付清。因此，投資客在考慮以貸款方式購(gòu)置空中商鋪時(shí)，一定要算清其租金收益是否能跑得贏銀行貸款。”

　　需增加配套加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理

　　重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)表示，重慶市場(chǎng)空中商鋪經(jīng)歷了自發(fā)性樓中店、大開發(fā)空中商鋪概念運(yùn)用到商務(wù)公寓開發(fā)中等階段，但目前空商產(chǎn)品的檔次仍然較低，且無(wú)統(tǒng)一管理和服務(wù)，空中商鋪?zhàn)鳛殚_發(fā)商開發(fā)商務(wù)公寓營(yíng)銷的概念，仍處于粗放發(fā)展階段。

　　在何偉堅(jiān)看來(lái)，目前我國(guó)空中商鋪?zhàn)龅米畛晒Φ陌咐谙愀?。那里的空中商鋪服?wù)設(shè)施完善、租金價(jià)值高，而且采用統(tǒng)一管理，已經(jīng)達(dá)到了中高檔商場(chǎng)水平，并被潮流消費(fèi)人群廣泛接受。因此，重慶的空中商鋪能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，也要從增加相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施、加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等方面入手，這樣才能有助于項(xiàng)目在市場(chǎng)變化中取得成功。

　　晟城機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部經(jīng)理黃友艷表示，重慶空中商鋪的出現(xiàn)，是在市場(chǎng)成交火爆的背景下，開發(fā)商利潤(rùn)逐漸降低，部分房企應(yīng)市而推的一種衍生品。未來(lái)重慶空中商鋪的增長(zhǎng)點(diǎn)，應(yīng)該跟互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)系。譬如一些從事互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)等經(jīng)營(yíng)的商家，就很適合進(jìn)入空中商鋪，因?yàn)樗麄儗?duì)辦公面積的要求相對(duì)沒有那么高，經(jīng)營(yíng)也更加靈活。