日前，杭州市國土資源局通過本報對外權威發(fā)布《2014年杭州城區(qū)經營性用地推介手冊》第一期。該手冊主要收錄了主城區(qū)今年計劃出讓的經營性用地73宗3622畝(含已公告地塊)以及部分當前具備條件的優(yōu)質地塊21宗990畝。

　　根據(jù)近期中央經濟工作會議“加大住宅用地供應”要求，為切實加大商品住房用地供應力度，2014年杭州市可供出讓的經營性用地，特別是住宅用地相對充足，為房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎。此次手冊兼年度出讓計劃和土地信息發(fā)布于一體，目的是及時向社會公布今年擬出讓地塊信息，強化經營性用地供應的計劃性、引導性，為在杭開發(fā)企業(yè)合理安排購地投資提供準確權威的信息，同時也有利于穩(wěn)定土地市場預期。

　　全年計劃出讓經營性用地73宗3622畝 西湖、拱墅和江干仍是供應大戶

　　據(jù)《推介手冊》顯示，今年杭州主城區(qū)計劃出讓經營性住宅用地30宗，面積為2311畝，占計劃出讓總量的63.8%;商服用地43宗，面積為1311畝。據(jù)了解，本期《推介手冊》確定的經營性用地出讓計劃，較去年的經營性用地出讓計劃3060畝增加18.4%。值得一提的是，本期《推介手冊》還附《2014年具備出讓條件地塊推介表》，該表中收錄了地塊21宗990畝，以商業(yè)辦公用地為主，作為今年經營性用地后備供應量。

　　從本期《推介手冊》不難發(fā)現(xiàn)，2014年主城區(qū)計劃供應的經營性用地區(qū)位分布較為合理，但重點區(qū)域還是比較明確，西湖區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)仍然是供應大戶，可出讓經營性地塊分別達到10宗、19宗和11宗。其中也不乏許多市中心稀缺地塊，如文暉單元(杭氧)住宅地塊、大關單元(長樂B1/B2/R21)商住地塊、西溪單元(C2-08)商業(yè)地塊等，這些地塊區(qū)位條件優(yōu)越、配套完善，具有成熟的開發(fā)環(huán)境和較高的市場認可度，能夠較好地滿足不同區(qū)域、不同類型企業(yè)的開發(fā)需求。

　　具體來看，西湖區(qū)的翠苑、蔣村、留下等板塊宅地供應不少，各宗地塊體量從幾千平方米到近20萬平方米不等。對于宅地資源日益稀缺的西湖區(qū)來說，該區(qū)的每一宗宅地都是市場關注焦點。拱墅區(qū)是供應量最大的一個區(qū)域，宅地供應主要集中在熱電廠綜合體以及申花板塊，這兩個板塊都是居住氛圍成熟區(qū)塊，商品房價格都已夯實，配套也在不斷升級中，所以用“炙手可熱”來形容這里的宅地一點都不為過。而江干區(qū)的看點在牛田板塊，借助地鐵1號線以及七堡車輛段綜合體，牛田板塊已經成功吸引了世茂、招商等外來大鱷的進駐，2014年這里的土地供應量還將繼續(xù)增加，其中不乏體量超過56萬方的七堡車輛段綜合體商住用地。此外，下沙的大學城北、拱墅區(qū)的桃源單元以及江干區(qū)的丁橋西單元、長睦單元都有宅地供應，這些板塊作為主城區(qū)少有的價格低洼地帶，在2014年繼續(xù)承擔起供應普通住宅的重任。

　　商業(yè)用地供應相對充足 各板塊進入完善配套時代

　　本期《推介手冊》中，有一個十分值得注意的現(xiàn)象：商業(yè)用地的推地量顯著增加。目前，除了列入今年經營性用地出讓計劃的43宗、1311畝商服用地外，還有具備出讓條件的商服用地19宗、791畝。這意味著，今年可供出讓的商服用地達2102畝，與去年基本持平。

　　通過《推介手冊》不難看出，今年商服用地推地熱點集中在錢江新城近江單元、拱墅區(qū)城北區(qū)域、江干區(qū)國際商貿城、之江核心區(qū)等。這一特點的出現(xiàn)，和城市建設不斷推進有關。不少板塊在前兩年宅地集中供應的基礎上，開始補充供應商服用地，以提升板塊配套條件，進一步完善熱點板塊的商住氛圍。如江干區(qū)國際商務城單元再次推出2宗商服用地，總面積131.36畝，處于九喬國際商貿城規(guī)劃核心區(qū)。此外，隨著杭城新CBD在錢江新城崛起，此次錢江新城近江單元列入計劃擬推出10宗商服用地，規(guī)模皆在15畝以內，地塊地段優(yōu)勢明顯、總價相對不高，適合中小開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)，或實力企業(yè)總部進駐。

　　在今年眾多擬出讓的商服用地中，商業(yè)住宅兼容的綜合體項目成為一大亮點。據(jù)統(tǒng)計，有近三成擬出讓地塊將組成多個城市綜合體，如熱電廠綜合體、西溪商務綜合體、民生藥廠綜合體等，其中位于市中心的西溪商務綜合體(杭師大)，列入出讓計劃的兩宗商服用地和一宗宅地，總面積為106.8畝;熱電廠綜合體項目中，列入出讓計劃一宗宅地和兩宗商務用地，總面積達123.82畝。這些綜合體具備較強的城市功能集聚和成本集約優(yōu)勢，同時對相應區(qū)塊的配套品質有較大提高，建成后也將進一步提升我市城市面貌和形象品位。

　　在眾多擬推出的商服地塊中，七堡車輛段牛田單元U/R-01地塊的市政公用設施兼居住用地，再次列入今年出讓計劃。該地塊東至杭州市地鐵集團有限責任公司，南至規(guī)劃建華路，西至備塘路，北至德勝路，該地塊出讓面積達498.27畝，可建筑面積達566500平方米。據(jù)了解，該地塊將定位為“純地鐵住宅公建用地”，即利用地鐵停保基地上方的地面空間進行再組織利用，將其規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、學校為一體的城市綜合體。這可謂展現(xiàn)了地鐵基地利用的一個方向，也是一種極好的嘗試。此外，在牛田單元列入出讓計劃的還有R21-15宅地和C2-16商服用地。

　　市場需求意愿依然較強 實力房企繼續(xù)劍指主城區(qū)

　　近兩年來，杭州房地產市場已成為外來實力房企布局長三角，提升企業(yè)開發(fā)能力與品牌影響力的優(yōu)先選擇。目前，全國一線開發(fā)商齊聚杭州，僅2013年，首次進入杭州主城區(qū)的外來房企就達12家，主城區(qū)的宅地超八成被外來開發(fā)商競得。

　　根據(jù)近期對在杭開發(fā)企業(yè)的采訪，外來開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增持土地儲備的意愿依然強烈;深耕杭州的部分開發(fā)商補倉意向強;去年少有斬獲的本土公司面對資本雄厚的外來房企，顯得有些力不從心，但其中不少本土企業(yè)謀求合縱連橫，計劃聯(lián)手拿地以彌補企業(yè)資金實力較單薄的缺陷。

　　“有好地我們還要繼續(xù)拿。”被問及2014年的拿地計劃，龍湖相關負責人相當有信心。這幾年深耕杭州的龍湖令業(yè)界關注，去年幾個樓盤從拿地到銷售都不過八個月時間，且去化率與周轉率都比較高，2014年龍湖手上可售的存量也不多了，主城區(qū)只剩春江彼岸3幢房源以及名景臺一個相對較完整的項目，土地補倉意愿較強。和龍湖相似的還有綠地、世茂、萬科等公司，都著力深耕杭州，如無外力影響，必將繼續(xù)擴大在杭的市場占有份額，重點布局主城區(qū)。

　　相對而言，許多本土公司在表示有“客觀需求”的同時，基于資金實力單薄現(xiàn)狀，不少本土房企謀劃通過聯(lián)合拿地。不過，從最新的《推介手冊》也不難看出，其中也有不少面積不大，總價相對不高的商業(yè)、住宅地塊，較符合部分本土房企需求。

　　細心讀者會發(fā)現(xiàn)本期《推介手冊》中不少地塊被標注了“已公告”字樣，事實上，根據(jù)市國土資源局公告，今年1月份主城區(qū)將有22宗地塊掛牌出讓，總出讓面積高達80.6萬平方米(1208.6畝)，可建建筑面積為285.3萬平方米，總起價達273億元。其中20宗被收錄在本期《推介手冊》中，不少還是業(yè)內頗為關注的地塊，例如有經歷了規(guī)劃變更的杭師大地塊，還有引人關注的申花宅地等，這些地塊最終花落誰家，都吸引市場廣泛關注。

　　自去年11月底開始，市國土局官方網站上就陸續(xù)貼出出讓公告，顯示從2014年1月3日到24日期間，杭州主城區(qū)共將有5次土地出讓，1月份出讓頻率如此高此前少見。而且從地塊質量來說，均屬被市場普遍看好的優(yōu)質地塊。

　　1月3日，一開年便有6宗商業(yè)地塊同日出讓，其中包含了錢江新城三堡單元的商業(yè)用地、兩宗近江單元商業(yè)用地以及之江度假區(qū)單元、半山田園、古蕩老和山等板塊的商業(yè)用地。尤其以三堡單元商業(yè)地塊體量最大，地上建筑面積達到41.8萬方，可以做一個相當規(guī)模的商業(yè)綜合體，附近有中海·御道路一號等高檔項目，未來該板塊也將成為錢江新城的金融核心區(qū)，前景看好。

　　1月上旬，申花板塊將成為杭城土地市場的“主戰(zhàn)場”。除1月7日兩宗引人關注的宅地出讓外，1月10日，將有6宗地塊出讓，其中申花板塊占了半壁江山，推出總體量接近48萬方的三宗地塊(兩宅地一商服用地)，包括地段非常好的前線熱電廠地塊和杭師大地塊。尤其像熱電廠綜合體是去年開始剛剛啟動出讓的區(qū)塊，該綜合體被視作杭州第三大運河商圈的核心構成部分，2013年1月出讓的首宗宅地被河北天成拿下，當時的成交樓面價就已達17316元/平方米，而該板塊目前在售的商品住宅樓盤均價約25000元/平方米。這次宅地與商服用地的出讓，將增加該板塊的住宅供應量的基礎上，進一步提升板塊商業(yè)配套水平。

　　1月22日，杭師大地塊的出讓將令土地市場成為焦點。11月12日，杭州市規(guī)劃局網站上掛出公示，顯示杭師大幾宗地塊規(guī)劃變更，其中翠苑單元FG03-R21-05、FG03-R22-01兩宗地塊合二為一，用地性質轉變?yōu)榧冏≌?，容積率調整為2.8，開發(fā)體量為14萬余平方米，市中心能開發(fā)如此體量住宅地塊實屬難得。據(jù)了解，目前該地塊已受到市場高度關注，不少房企拿地意向強烈。

　　1月24日，這場推地潮的收官之作，兩宗江干區(qū)長睦單元的宅地于當天出讓。這兩宗地塊體量都不大，一宗7.9萬方，一宗3.8萬方。該板塊是目前主城區(qū)內少數(shù)價格還在11000元/平方米左右的剛需板塊，近年隨著華豐、丁橋、長睦一線的開發(fā)，城市東北部的廣大地區(qū)越來越宜居，未來這一價值洼地將會被市場不斷關注和挖掘。