2011年國家統(tǒng)計(jì)局公布的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月1日零時(shí)，我國60歲及以上人口占比為13.26%，65歲及以上人口也已經(jīng)達(dá)到8.87%。2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，到2030年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2039年，我國將出現(xiàn)不足兩個(gè)納稅人供養(yǎng)一個(gè)養(yǎng)老金領(lǐng)取者的局面，這被稱為“老齡社會(huì)危機(jī)時(shí)點(diǎn)”；而預(yù)計(jì)2050年中國60歲以上老年人將占3成，達(dá)31%……數(shù)據(jù)面前，人口老齡化的社會(huì)問題日益嚴(yán)重的同時(shí)，數(shù)目龐大的老年產(chǎn)品和服務(wù)需求似乎又帶來了老齡產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的歷史機(jī)遇。越來越多的開發(fā)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)及其它老齡產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)投身到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中來，本期地產(chǎn)大咖談，我們邀請到山東省人大代表、山東幸福世家老齡產(chǎn)業(yè)投資有限公司董事長徐險(xiǎn)峰先生和山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任孫大海博士一起探討?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。
Part1
　　您認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)在我國是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)嗎？目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如何？
　　徐險(xiǎn)峰：養(yǎng)老地產(chǎn)目前在我國的確是個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。從數(shù)據(jù)來看，我國人口老齡化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，2012年年底我國人口老齡化率已經(jīng)超過14%。山東作為人口大省，截止到今年7月1日人口老齡化率已達(dá)到17%，到2015年可達(dá)到19%，而到2020年將高達(dá)22.3%。老齡化帶來的問題已經(jīng)爆發(fā)，而更大的爆發(fā)點(diǎn)將是在2015年到2030年期間。
　　老齡化帶來的眾多矛盾是國家難以承受的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要更多的社會(huì)力量、企業(yè)力量共同介入發(fā)展。從養(yǎng)老地產(chǎn)近些年的發(fā)展來看，各種投入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的產(chǎn)品水平參差不齊，真正成功、成熟的案例不多，從產(chǎn)品形態(tài)、經(jīng)營理念到盈利模式都處于探索發(fā)展階段。目前國內(nèi)一些大型房企也意識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的重要性，也切入到養(yǎng)老地產(chǎn)中來，共同來探索養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。
　　孫大海：養(yǎng)老地產(chǎn)追根溯源是中國快速步入老齡化社會(huì)的必然結(jié)果,根據(jù)最新的一組數(shù)字顯示，2009年全國60歲以上的人口已達(dá)1.67億，占總?cè)丝诘?2.5%，到2015年這個(gè)比例預(yù)計(jì)會(huì)超過15%。因此不難預(yù)測，未來10-20年，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國會(huì)有比較旺盛的市場需求。但從目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是朝陽產(chǎn)業(yè)僅從需求角度看顯然是不夠的，養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施是否到位、融資渠道是否順暢，運(yùn)營模式是否正確以及政府在土地供應(yīng)、政策、稅收等方面是否給予支持和配合都是影響?zhàn)B老地產(chǎn)生存以及持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
　　養(yǎng)老地產(chǎn)在國外已有較長的歷史，就國內(nèi)情況來看，目前仍處起步階段。但我們可以看到，如今的房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從常規(guī)的住宅、商辦等領(lǐng)域向更為專業(yè)和細(xì)化的市場進(jìn)行轉(zhuǎn)變的過程，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生一方面是行業(yè)重塑自身價(jià)值的嘗試，另一方面也是對老齡化社會(huì)的積極應(yīng)對，因此發(fā)展?jié)摿涂臻g不可小覷。
Part2
　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來說，產(chǎn)品開發(fā)和后續(xù)服務(wù)您認(rèn)為更應(yīng)該注重哪一個(gè)？
　　徐險(xiǎn)峰：真正的養(yǎng)老地產(chǎn)一定是以后續(xù)服務(wù)為重點(diǎn)，項(xiàng)目企業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成以后以自持或者租賃的方式進(jìn)行可持續(xù)的長久運(yùn)營。養(yǎng)老地產(chǎn)，不僅僅是地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上涉及到更多的內(nèi)容，比如老年護(hù)理、樂齡服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。目前市場上也存在一些房企以養(yǎng)老的名義做地產(chǎn)，這是一種投資行為，后果就是產(chǎn)品賣出之后沒有后續(xù)的維護(hù)，導(dǎo)致出現(xiàn)“空城”，這不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　我認(rèn)為養(yǎng)老綜合體是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向，不管是房企還是老齡產(chǎn)業(yè)企業(yè)，獨(dú)立開發(fā)也好，合作運(yùn)營也好，所提供的一定不只是房子、床位，所提供的相關(guān)配套設(shè)施和服務(wù)才是重中之重，最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的五老狀態(tài)。
　　孫大海：如果我們把養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比作一個(gè)完整的人，那么產(chǎn)品開發(fā)是人的骨骼，后續(xù)服務(wù)則是人的血和肉，二者缺一不可。對于一個(gè)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品研發(fā)自然是關(guān)鍵，這種產(chǎn)品的研發(fā)與常規(guī)的住宅有著很大的區(qū)別，不僅體現(xiàn)在表面的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上，諸如入戶門的坡道設(shè)計(jì)（便于輪椅進(jìn)出）、沿墻壁或衛(wèi)生間設(shè)置扶手等輔助設(shè)施以及各餐飲、娛樂、醫(yī)療等功能分區(qū)的動(dòng)線連接，還體現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目的選址、周邊生態(tài)環(huán)境等等方面。目前我們國內(nèi)許多大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對特殊產(chǎn)品的研發(fā)能力已經(jīng)毋庸置疑，但是對于養(yǎng)老地產(chǎn)后續(xù)運(yùn)營模式和服務(wù)體系配置的研究和探索卻相對較少。
Part3
　　“養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)載體”，您怎么看待這個(gè)觀點(diǎn)？
　　徐險(xiǎn)峰：養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，稱其為載體也只是部分載體。以幸福世家在泰安的泰山國際養(yǎng)老養(yǎng)生城為例，規(guī)劃用地1552畝，100多萬平米的建筑面積，最多也就能提供2萬個(gè)床位。因?yàn)樵谶@個(gè)綜合體中，25%到35%的面積是醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑養(yǎng)老設(shè)施等等社區(qū)配套，養(yǎng)老綜合體是一個(gè)濃縮的以老人為主要生活人群的社會(huì)，居住只是其中的一小部分。
　　而山東目前1700萬的老年人群，假設(shè)90%以居家養(yǎng)老式服務(wù)為主，其它10%左右的人群需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這種載體，對于這10%也就是170萬人群來說，目前所存在的養(yǎng)老院養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠承載的。這就需要更多的既能夠提供居住、又能夠完善各種配套服務(wù)的養(yǎng)老綜合體。
　　孫大海：雖然近幾年越來越多的企業(yè)開始嘗試向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但試圖通過幾個(gè)項(xiàng)目就能夠一勞永逸的改變中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，解決中國人養(yǎng)老問題的想法顯然過于簡單。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)完整的體系，比房地產(chǎn)業(yè)的范疇要大的多，涉及到包括房地產(chǎn)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、社會(huì)保障、社會(huì)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)，對于開發(fā)企業(yè)而言，承擔(dān)的更多的是項(xiàng)目開發(fā)、硬件設(shè)施建設(shè)以及進(jìn)行資源整合的職能，因此從某種意義上講，養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)落地的載體。
Part4
　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較傳統(tǒng)養(yǎng)老院敬老院有哪些先進(jìn)性？其盈利點(diǎn)和社會(huì)意義如何共存？
　　徐險(xiǎn)峰：目前我國傳統(tǒng)養(yǎng)老院、敬老院經(jīng)營狀態(tài)普遍很差，入住老人數(shù)量少，經(jīng)營入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)設(shè)施和服務(wù)條件下降，而由于收入低高素質(zhì)的員工也很難留住，這就進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。即使是定位非常高端的養(yǎng)老院，由于缺乏家的氛圍，加之傳統(tǒng)觀念的影響，入住率也很低。
　　養(yǎng)老綜合體所提供的不僅僅是居住條件，更多是提供老人健康生活方方面面的服務(wù)。比如，綜合體內(nèi)部引入的醫(yī)院一定是當(dāng)?shù)刈詈玫尼t(yī)院，通過呼叫系統(tǒng)提供的醫(yī)療、服務(wù)方便的緊急呼叫，大大節(jié)省了老人突發(fā)疾病突發(fā)事件的救護(hù)時(shí)間，對于老人來說，突發(fā)急病，搶救時(shí)間就是生命成本，也是健康生活質(zhì)量的保證。從營造氛圍來講，養(yǎng)老綜合體為老年人提供的是一個(gè)自己的老友圈子，通過老年大學(xué)、活動(dòng)中心及生態(tài)種植園等活動(dòng)場所形成自己健康的生活狀態(tài)和社交圈子。同時(shí)，養(yǎng)老綜合體費(fèi)用未來是和養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)相結(jié)合的，最大程度上為老人提供方便。孫大海：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和傳統(tǒng)的敬老院在參與主體、運(yùn)營模式、配套服務(wù)等方面都存在較大差異。狹義上的養(yǎng)老地產(chǎn)是指一種從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)等方面都進(jìn)行了適老化定制和改進(jìn)的一種產(chǎn)品形態(tài)，同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)還將很多諸如護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)等軟性服務(wù)融入產(chǎn)品之中。而養(yǎng)老院則一般指為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)福利事業(yè)組織。西方的養(yǎng)老院通常由地方政府和慈善機(jī)構(gòu)主辦，用來接濟(jì)那些依靠救濟(jì)戶和低收入的老人。因此，中國的養(yǎng)老院是在農(nóng)村的“五保戶”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。對于很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而言，出售或出租養(yǎng)老住宅或養(yǎng)老公寓確實(shí)是其回收資金并保證后續(xù)經(jīng)營的保障，但如果只追求經(jīng)濟(jì)利益，那么這種項(xiàng)目的開發(fā)則成了打著做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗號(hào)進(jìn)行圈地或者純粹的房地產(chǎn)開發(fā)了。
Part5
　　目前濟(jì)南真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目尚屬空白，您怎么看待其未來發(fā)展？
　　徐險(xiǎn)峰：目前濟(jì)南真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目特別是養(yǎng)老綜合體發(fā)展空間還很大，也有些打著養(yǎng)老名義做地產(chǎn)的項(xiàng)目，但是并不是很成功。濟(jì)南未來有條件發(fā)展養(yǎng)老綜合體的位置一定是“離塵不離城”，既要是環(huán)境、水質(zhì)、植被條件好的城郊，還得同時(shí)滿足交通便利、項(xiàng)目體量足夠大的條件。目前，我們的養(yǎng)老綜合體在濟(jì)南的項(xiàng)目還在選址中，重點(diǎn)從濟(jì)南南部、東部和西部高鐵三個(gè)板塊考慮。
　　對于養(yǎng)老綜合體這種新型養(yǎng)老模式，從國務(wù)院到各省都有明確的扶持態(tài)度。2012年12月5日，山東省政府就出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的意見的文件，從土地、稅收到建設(shè)、床位補(bǔ)貼等都有明確的扶持，盡管力度相對開發(fā)運(yùn)營成本還是比較小，落實(shí)也有時(shí)間周期，但從大方向上表明了一個(gè)明確的扶持態(tài)度。未來養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一定會(huì)被越來越多的企業(yè)重視，讓我們大家共同探索行業(yè)成熟可持續(xù)的發(fā)展運(yùn)營模式。
　　孫大海：目前在北京、上海、深圳等一些城市已經(jīng)有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地，濟(jì)南市場目前還沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)然這也與濟(jì)南房地產(chǎn)市場整體發(fā)展水平和發(fā)展階段有關(guān)，但我們不能否認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來確實(shí)有很大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，因?yàn)殡S著人口老齡化進(jìn)程的加快、人們消費(fèi)觀念的改變以及對于生活品質(zhì)和生活體驗(yàn)追求的不斷提升，這種需求是客觀存在且不斷釋放的。目前很多企業(yè)也在積極的研究和探索，并將養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)未來發(fā)展的重要戰(zhàn)略方向，相信在不久的將來，我們也會(huì)在濟(jì)南看到真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。