伴隨著國家大力倡導(dǎo)90平米以下住宅，隨著80后逐漸成為購房主力，昆明樓市大批項(xiàng)目推出了自己的小戶型產(chǎn)品，據(jù)調(diào)查，目前昆明八大板塊中有近萬套小戶型在售，價格從5100—9500元/平米不等，供應(yīng)量接近85萬平米，昆明樓市迎來了“小戶型時代”。供應(yīng)與需求旺盛的背后，昆明目前小戶型市場依然存在不少問題。

　　小戶型占市場70%左右 　　按照昆明市國土資源局提供的昆明市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，今年，昆明市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量將控制在2308.29公頃以內(nèi)，供地計劃中明確提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控，加大保障性住房建設(shè)力度。確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總住房用地的70%。自從2010年樓市調(diào)控正式開啟以來，剛需屢屢成為“救市”主角，2013年也不例外。2013年上半年，昆明幾乎每一個主城區(qū)綜合性樓盤都推出了50—90平米的中小戶型，據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年上半年昆明整體商品房市場成交47038套，商品房成交面積為428.6萬平米，其中，90平米左右的中小戶型占70%以上。 　　公攤較大，得房率低 　　在昆明樓市小時代來臨之時，通過對比市場上的產(chǎn)品，我們也從中發(fā)現(xiàn)一些不足之處。易事達(dá)云南地產(chǎn)觀察小戶型專題報告中提出，首先，小戶型為解決剛需客戶自住需求，對空間利用有很大要求。而市面上不少戶型空間利用不好，得房率相對較低。在戶型的設(shè)計上，結(jié)構(gòu)有不合理之處。例如公攤較大，一些項(xiàng)目部分戶型公攤甚至超過30%；空間也有嚴(yán)重浪費(fèi)，80甚至90平米的戶型卻只設(shè)計兩房。 　　其二、小區(qū)環(huán)境較差，對物業(yè)管理、會所、綠化、車位等公共配套規(guī)劃不夠嚴(yán)格，樓盤車位的明顯不足，不僅影響了業(yè)主的日常所需，也大大降低了物業(yè)的承租價值。 　　再者，定位偏差，產(chǎn)品同質(zhì)化也是目前昆明小戶型項(xiàng)目存在的問題。從物業(yè)類型上來看，昆明同一區(qū)域很容易出現(xiàn)幾個同類樓盤。比如項(xiàng)目都是以多層、高層、排屋兩兩結(jié)合或者三者結(jié)合的形式；而在戶型面積上面，開發(fā)商多不約而同選擇了多層和高層，面積為80至130平米之間。物業(yè)類型相同、面積差不多、地段也很相近，競爭非常激烈。 　　剛需購房者最關(guān)注價格 　　易事達(dá)陸韜表示，隨著限購限貸令的實(shí)施，不難看出目前和將來很長一段時間小戶型的需求客戶群體購買小戶型的動機(jī)主要是解決自住需求，而且多數(shù)都是第一次置業(yè)的剛需群體，這部分人購房會非常看重價格、位置、交通等因素，而且在追求便利生活的同時，他們最為關(guān)注樓盤價格水平。 　　在這種背景下，地產(chǎn)小時代的來臨也要求地產(chǎn)開發(fā)商為市場拿出更好的產(chǎn)品。在戶型設(shè)計上更為完善的利用空間，同時小區(qū)配套、綠化也應(yīng)隨之提升，最為重要的是為剛需購房者提供合理的價格。屆時“一個模子里刻出來的房子”將逐漸被購房者以及市場淘汰，產(chǎn)品差異化將成為一種大趨勢。 　　據(jù)記者調(diào)查，目前，昆明中心區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)、經(jīng)開區(qū)、安寧、呈貢八大板塊共有接近一萬套小戶型產(chǎn)品在售，面積區(qū)間集中在45—86平米，均價為5100—10000元/平米。西市區(qū)和南市區(qū)項(xiàng)目最為集中，其中西市區(qū)供應(yīng)量最大；安寧板塊價格最低。 　　西市區(qū) 　　新盤云集 供應(yīng)量最大 　　樓盤：經(jīng)典雙城、怡合景苑、經(jīng)典·明苑、萬科金域國際、西城時代、經(jīng)典·寬TOWN、西城國際、聯(lián)想科技城、碧雞名城、馬街摩爾城、怡合景苑、蘭亭上錦、金泰國際、西府景苑。 　　片區(qū)均價：7300元/平米 　　供應(yīng)量：2500套 　　體量：21.4萬平米 　　板塊分析：傳統(tǒng)的居住區(qū)西市區(qū)西抵眠山森林公園，與二環(huán)城市快速環(huán)線和三環(huán)線均兩次相交，與人民西路、黃土坡無縫連接形成了交通極大的便利。西市區(qū)以教育為亮點(diǎn)，區(qū)域集中高新一小、高新雙語小學(xué)、高新一中、師大附中、師大附二中、昆十四中、西山區(qū)一中、昆明醫(yī)學(xué)院、云南師范大學(xué)商學(xué)院、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院等20所名校。 　　在西市區(qū)板塊上，云集了眾多主打居住的項(xiàng)目：怡合景苑、蘭亭·上錦、西府景苑、碧雞名城、經(jīng)典·明苑、萬科·金域國際、西城時代、經(jīng)典·寬TOWN等十余項(xiàng)目從人民西路一直延伸到滇緬大道；而區(qū)域內(nèi)也不乏托起商業(yè)的經(jīng)典雙城、金泰國際、聯(lián)邦國際、馬街摩爾城等大型綜合體項(xiàng)目。其中，經(jīng)典雙城擁有百萬平米商業(yè)體量，商業(yè)配套將輻射整個西市區(qū)。 　　目前西市區(qū)在售的小戶型供應(yīng)量占整個昆明主城區(qū)很大的比重。目前西市區(qū)熱銷的怡合景苑6月底開盤時共推出286套房源，戶型面積為77—143平米，當(dāng)天成功選房的消費(fèi)者中，大多選擇了90平米左右的兩居戶型。據(jù)怡合景苑負(fù)責(zé)人介紹，怡合景苑50萬平米的建筑面積里，77—90平米的中小戶型占整個體量的50%。其次，西城時代、聯(lián)想科技城等熱銷的樓盤中，都推薦出了近千套中小戶型房源。