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房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。
從我們在客戶的顧問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。
開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究,尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目,由于其開發(fā)周期長、投資大,受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤,因此其風險很大。所以,在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時,對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析。
◆ 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等
◆ GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況
◆ 全社會消費品零售總額
◆ 全市商業(yè)增加值
◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額
通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析,基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。 二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查
所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義,在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機;在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方,則城市的機能易于發(fā)揮出來,由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:
◆ 公共設(shè)施狀況
◆ 交通體系狀況
◆ 道路狀況、通行量
◆ 城市性質(zhì)與功能特點
◆ 各項城市的機能
◆ 城市規(guī)劃
通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間,包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如,交通網(wǎng)的開發(fā)計劃,交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素;城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。
以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實地調(diào)查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調(diào)查人員很難完成以上工作,調(diào)查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。
三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃,商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志,十多年以來,我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹,尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”,既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展,也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象,對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn),一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。
為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性、權(quán)威性,擴大規(guī)劃工作覆蓋面,國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日,在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見》(國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號)和《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》(國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號)的基礎(chǔ)上,又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市要加大工作力度,盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃)的城市,不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。
目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作,在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵,避免政策性的風險和重復建設(shè)。例如,北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點,而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定:特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈;新發(fā)展的居住區(qū),10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心;地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū),原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。
四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析 如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究,那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查,在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征,而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。
◆ 地區(qū)間的銷售動向
◆ 業(yè)種別的銷售動向
◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況
◆ 大型主力店的動向
以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查,對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查,通過反映的一般性的問題,分析能否得出普遍性的結(jié)論。
五、典型性調(diào)查與研究
對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議,在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上,除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預測和評估以外,對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃,可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點,以便做競爭分析,對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。