雖然全球不少地區(qū)房地產(chǎn)熱潮已現(xiàn)見頂跡象，住宅地產(chǎn)之外，商業(yè)地產(chǎn)也因價格上漲過快高回報率獲取變難，但幾年來房地產(chǎn)業(yè)帶來的巨大財富效應(yīng)仍在驅(qū)動資本前赴后繼。據(jù)英國《金融時報》1月9日報道，2005年，全球又出現(xiàn)了數(shù)十家不公開上市的超級房地產(chǎn)基金，其投資總實力超過上千億美元。
　　龐大資金涌入，必然帶來競爭的加劇。從摩根士丹利房地產(chǎn)、雷曼兄弟(Lehman Brothers)等基金近來的動作看，尋求具投資價值項目的難度正在加大?；饌儾坏貌粨?dān)著比以往更大的風(fēng)險尋求與以往相當(dāng)甚至更小的回報。
　　基金潮背后
　　據(jù)《金融時報》統(tǒng)計，2005年全球成立的巨型房地產(chǎn)基金至少有44家，其中大部分由美國資本設(shè)立，包括雷曼兄弟、黑石集團(tuán)(Blackstone)和凱雷(Carlyle)。其中，黑石集團(tuán)和KKR(Kohlberg Kravis Roberts)近幾個月來的籌資額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平，這令它們未來有實力進(jìn)行規(guī)模巨大的公司收購。
　　另一方面，私人基金正在變得比以往任何時候都龐大。2005年成立的最大規(guī)模私人基金包括，募集15億美元的喜達(dá)屋機(jī)會基金VII（Starwood Opportunity Fund VII）、17億美元的Rockpoint房地產(chǎn)基金II（Rockpoint Real Estate Fund II）、15億美元的堡壘住宅德國投資基金（Fortress Residential Investment Deutschland）以及5億美元的孤星基金V（Lone Star Fund V ）。
　　這些機(jī)構(gòu)和私人基金共籌集了超過300億美元的資金。研究集團(tuán)私人資本情報（Private Equity Intelligence）的數(shù)據(jù)表明，2005年全球房地產(chǎn)行業(yè)基金籌資額較2004年的200億美元躍升50%。另外還有其他一些基金目前則正尋求籌集130億美元甚至更多的資金。據(jù)業(yè)界的推算，這些新成立的基金能夠撬動的資本總額超過1000億美元。
　　此外，黑石集團(tuán)旗下基金“房地產(chǎn)伙伴V”（Real Estate Partners V）已經(jīng)設(shè)定了40億美元的籌資目標(biāo)，并可能在數(shù)周內(nèi)實現(xiàn)這一目標(biāo)。這將使其有能力在全球地產(chǎn)領(lǐng)域投資160億美元，其前身在2003年籌資25億美元。
　　據(jù)《房地產(chǎn)警報》(Real Estate Alert)報道，摩根士丹利也將為其全球房地產(chǎn)基金V（Real Estate Fund V）籌集創(chuàng)紀(jì)錄的42億美元資金，以及為一只僅面向美國的新基金和一只“特別機(jī)會”(special situations)地產(chǎn)基金分別募集12.5億美元和10億美元。
　　盡管人們擔(dān)心，近年來商業(yè)地產(chǎn)價格上漲太快，實現(xiàn)高水平回報的難度上升，但仍然出現(xiàn)了房地產(chǎn)基金大幅擴(kuò)容的趨勢。此輪房地產(chǎn)基金擴(kuò)容的最大推動力來自規(guī)模龐大的養(yǎng)老基金和腰纏萬貫的私人投資者。在投資分析師的建議下，許多養(yǎng)老基金將更多資金投入地產(chǎn)及對沖基金等。私人地產(chǎn)基金則傾向于成立承擔(dān)更大風(fēng)險的“機(jī)會基金”，目標(biāo)年回報率約為20%。
　　很明顯，在幾年來全球性的房地產(chǎn)熱潮中占得先機(jī)的資本獲得了令人眼紅的投資收益率，吸引這些后來資本的加入。美國業(yè)內(nèi)不少分析師表現(xiàn)出對這些資金的擔(dān)憂。因為，在歷次資產(chǎn)投資熱潮中，養(yǎng)老基金和私人資本似乎都在扮演著給機(jī)構(gòu)投資者接盤，最后被套牢的角色。
　　美國養(yǎng)老基金投資失敗，甚至破產(chǎn)已是常事。一是很多公司的養(yǎng)老基金在2001年股市大跌中損失慘重。華爾街投行高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)姆比薩·莫羅指出，美國很多公司養(yǎng)老基金的投資組合不當(dāng)，導(dǎo)致近年來收益率增幅未能達(dá)到預(yù)期。
　　競爭壓力下鋌而走險
　　顯然，2005年蜂擁入市的資本對“活躍”市場氣氛，抬高資產(chǎn)價格起了關(guān)鍵性的作用。資產(chǎn)持有者們的胃口也被過多的資本吊了起來。
　　兩三年前，寫字樓和購物中心的易手并不引人注目，一般都是悄無聲息地達(dá)成，但現(xiàn)在卻引來眾多大財閥、上市和不上市公司、手握著成百上千萬美元的基金經(jīng)理，競相爭搶。面對空前的競爭，業(yè)界最大的疑問和擔(dān)憂是，規(guī)模龐大的資金增幅將會把競爭推向如何慘烈的程度。
　　交易者們已經(jīng)在感受這種慘烈的搏殺。當(dāng)摩根士丹利房地產(chǎn)基金（Morgan Stanley’s Real Estate Fund, MSREF）2005年在日本買下一家紡織廠時，雖然這家紡織廠擁有足夠龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)，但MSREF自己也承認(rèn)這并不能改變這項投資的高風(fēng)險性。
　　2005年MSREF的收購還包括一家英國寫字樓打包服務(wù)公司，原屬于蘇格蘭皇家銀行的一個房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，和一家名叫AM的德國開發(fā)商。在中國，MSREF與美國西蒙集團(tuán)正合作開發(fā)一系列擁有沃爾瑪作為旗艦店的購物中心。
　　“甚至連購買普通收益率資產(chǎn)的競爭都比以前激烈許多，”MSREF的合伙人約翰（John Carra-fiell）感慨說，“當(dāng)然，如果投資者足夠有經(jīng)驗，就算在更激烈的競爭中，仍能夠購入優(yōu)秀的資產(chǎn)。”
　　幾年前，基金們還可以通過企業(yè)并購的形式，在凈資產(chǎn)價格上拿到一定折扣，從而立于不敗之地，例如MSREF在英國收購該國第四大房地產(chǎn)公司Canary Wharf。但現(xiàn)在，這變得越來越困難。競爭的嚴(yán)峻形勢正在逼迫資本鋌而走險。
　　一些成熟的基金已經(jīng)意識到了這一問題，并在認(rèn)真地考慮資本規(guī)模的合理性。在2005年8月成功募集了24億美元的雷曼兄弟歐洲房地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人杰拉德（Gerald Parkes）說：“我們不能確定的是，應(yīng)該最終募集多少資本，才能保證這些資金能夠最合理地投資。”
　　“毫無疑問，人們發(fā)現(xiàn)將資金做正確投資變得越來越困難，”杰拉德說，“兩到三年前，房地產(chǎn)收購還存在巨大折扣空間，我們在這段時間里進(jìn)行了4次公開和不公開的交易。但現(xiàn)在，很明顯，許多房地產(chǎn)公司都在接近零利潤率的邊緣勉強(qiáng)交易。”
　　投資新方向
　　競爭激烈的一個結(jié)果就是，基金很可能會選擇替代性的投資。傳統(tǒng)房地產(chǎn)基金的投資主要集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。但現(xiàn)在，很多基金選擇購買酒店、療養(yǎng)院，自己做開發(fā)，或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他新興市場。例如，黑石集團(tuán)旗下基金就在2005年完成了許多酒店收購的大手筆，包括23億美元收購La Quinta和32億美元收購維漢國際（Wyndham International）。
　　另一個結(jié)果是，不少基金將選擇投向上升空間更大的亞洲和東歐市場。日本、中國、印度和東歐國家都將迎來更大的投資機(jī)會。澳大利亞的麥格理全球地產(chǎn)不久前剛募集13億美元成立的它的全球第二個基金，并將主要在亞洲投資。美國公司Aetos資本（Aetos Capital）將投資100億美元在日本房地產(chǎn)市場。
　　對亞洲投資的偏重在德意志銀行旗下的Rreef房地產(chǎn)公司身上，再次得到印證。該公司的第一個房地產(chǎn)基金在美國的投資比重已經(jīng)從25%下跌至10%，而對亞洲的投資卻從10%上升到35%。Rreef的負(fù)責(zé)人戴維（David Brush）說，該基金還有意從事更多的開發(fā)性投資。該公司旗下的第三個全球房地產(chǎn)基金擁有45億美元的投資能力。