2010年的樓市，是否還能重復(fù)去年的場(chǎng)景，在一片哀鴻之中突然絕地反擊？回答是：幾乎不可能。

　　也許相反，在二手房滯漲甚至率先降價(jià)的壓力傳導(dǎo)下，3月份新房市場(chǎng)也將開始出現(xiàn)一波降價(jià)潮。

　　在2009年高速上漲之后，房?jī)r(jià)需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；在2010年觀望到來之后，需要房?jī)r(jià)的下降來換取成交量的增長(zhǎng)。

　　專家認(rèn)為，金融背景和行業(yè)形勢(shì)均不支持房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲和大幅反彈。2009年的樓市歷史不會(huì)在2010年重復(fù)。

　　二手房已先行下探

　　自從房地產(chǎn)邁入市場(chǎng)化軌道后，二手房市場(chǎng)從來都是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行者，這在成熟的城市表現(xiàn)更為明顯。從最近兩輪短周期來看，2008年的樓市調(diào)整，是從二手房開始的，深圳是其中的先行城市；2009年的樓市反轉(zhuǎn)，也是從二手房悄然發(fā)生，深圳、北京、上海是先行城市。

　　進(jìn)入2010年，樓市走勢(shì)正如大多數(shù)人的意料，成交銳減，其中尤以二手房為顯著。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京300個(gè)二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京有21.2%樓盤二手房成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，另有超過兩成的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)滯漲。1月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量?jī)H為12726套，環(huán)比跌幅高達(dá)67.59%，接近2009年初的水平。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，1月份上海二手房成交量環(huán)比下降超過四成，深圳二手房成交量環(huán)比超過六成。2月以后，北京、上海、深圳二手房成交量下滑的趨勢(shì)仍未有大的改觀，春節(jié)期間的成交量甚至回到了去年樓市最悲觀的時(shí)期，深圳二手房成交量環(huán)比降幅達(dá)七成。

　　成交下降之后，一些二手房業(yè)主的掛牌價(jià)開始松動(dòng)。這帶來了成交價(jià)的環(huán)比下降。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，北京少數(shù)區(qū)域的成交價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了5%左右的下滑。

　　“目前北京二手房市場(chǎng)許多地方已經(jīng)出現(xiàn)房源滯銷、房?jī)r(jià)滯漲的情況，而且在3月份以前好轉(zhuǎn)可能性不大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示，這種形勢(shì)要求二手房業(yè)主必須以降價(jià)讓利，來換取成交量回升的空間。

　　孟奇認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的波動(dòng)必然會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)形成沖擊，從以往的規(guī)律看，樓市調(diào)整總是從二手房市場(chǎng)開始，大概二至三個(gè)月后波及新房市場(chǎng)。

　　信貸形勢(shì)不容樂觀

　　在二手房降價(jià)傳遞過來的壓力之下，是金融監(jiān)管層短時(shí)期內(nèi)頻頻收緊信貸的動(dòng)作。

　　2月12日，央行再次突然宣布，決定從2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行短短1個(gè)月內(nèi)第二次上調(diào)準(zhǔn)備金率。今年1月12日央行已宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。孟奇分析，兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，約凍結(jié)資金4000億元，這不可避免地要對(duì)資金需求旺盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　其背景是，今年1月，全國(guó)新增信貸規(guī)模達(dá)1.39萬億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期。雖然適當(dāng)寬松的貨幣政策基調(diào)沒有改變，但如此高速的信貸增速，仍令人擔(dān)憂。2009年新增的信貸量，仍有相當(dāng)一部分未投入實(shí)體而會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到今年的市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上，若信貸仍以天量增加，則必然呈現(xiàn)貨幣過度泛濫的現(xiàn)象。在以防范通貨膨脹為己任的央行看來，此時(shí)收緊信貸乃是其天職。

　　收緊信貸，就要收緊房地產(chǎn)信貸。因此，以中國(guó)銀行為代表，對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整。中行宣布取消首套房利率7折優(yōu)惠并上調(diào)至8.5折，首付須達(dá)到四成。隨后，光大銀行跟進(jìn)，調(diào)整后首套房利率的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為7.5折和8.5折，但執(zhí)行7.5折利率時(shí)，貸款客戶須付出至少4成的首付比例。雖然其他幾大銀行尚未明確跟進(jìn)，但記者采訪到的多家中介機(jī)構(gòu)和貸款居民均表示，他們獲得銀行貸款的難度增加了，到款時(shí)間放慢了。

　　被收緊的并不限于個(gè)人，開發(fā)商也是收緊的對(duì)象。據(jù)記者了解，一些中小開發(fā)商普遍發(fā)現(xiàn)，最近他們已很難從銀行獲得開發(fā)貸款了，即使拿到了額度也被大幅度削減。

　　孟奇認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商去年回籠了大批資金，足以支撐他們幾個(gè)月的資金需求。但是，任何開發(fā)商都不可能坐吃山空，而必須有新的資金來源補(bǔ)充。如果2010年1至2月成交慘淡的形勢(shì)延續(xù)到3月，有些中小開發(fā)商尤其是項(xiàng)目公司，就會(huì)挺不住。

　　3月開始降價(jià)？

　　二手房市場(chǎng)清淡，新房市場(chǎng)也是門庭冷落。新房降價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)即將出現(xiàn)。春節(jié)期間的2月13日至2月18日，深圳未成交一套新房，這是近幾年從未發(fā)生的樓市“零度”現(xiàn)象。2008年春節(jié)，深圳新樓成交36套；2009年春節(jié)成交20套。

　　有些開發(fā)商做好了成交有所下滑的心理準(zhǔn)備，但沒有做好大幅下降的準(zhǔn)備，更不能接受零成交或接近零成交的現(xiàn)實(shí)。在二手房降價(jià)的壓力下，在金融部門收緊信貸的壓力下，部分開發(fā)商、部分在售樓盤，將不得不以打折或變相打折的方式降價(jià)，以回籠資金。

　　有21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店經(jīng)理反應(yīng)，他們二手房掛牌價(jià)向下松動(dòng)后，對(duì)周邊擬售樓盤的定價(jià)已經(jīng)產(chǎn)生了影響，有的樓盤比原來預(yù)測(cè)的定價(jià)每平方米低了幾百元。孟奇估計(jì)這種現(xiàn)象還會(huì)有所擴(kuò)大。

　　過高的房?jī)r(jià)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾生活都是嚴(yán)重的弊大于利。從房?jī)r(jià)來看，今年是樓市的調(diào)整年，并不為過。孟奇等專家表示，開發(fā)商和二手房業(yè)主主動(dòng)降價(jià)，以換取成交量的回升，是明智之舉。假如3月過后房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲，不排除決策層出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能，而這對(duì)行業(yè)對(duì)個(gè)人都是極為不利的。 2008年的樓市調(diào)整，深圳有些樓盤價(jià)格降幅高達(dá)50%——這樣的歷史卻是完全可能重復(fù)的。